W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:
– Skąd biorę informację o licytacji komorniczej
– Portale i strony z których korzystam
– Założenia do analizy
– Nieruchomość poddana analizie
– Badania rynku i zasięganie opinii
– Ukryte haczyki:)
– Podsumowanie i wnioski
Cześć! W tym wpisie chciałbym pokazać Ci jak badam i analizuję działkę z licytacji komorniczej przed jej zakupem na konkretnym przykładzie. Sytuacje są różne i analizy mogą również wyglądać inaczej w każdym przypadku. Tutaj jednak chcę Ci pokazać mnogość czynników, które należy sprawdzić. Pamiętaj wykonując analizę któryś raz wie się również co jest najgorszym składnikiem danej działki. Nie będę opisywał tutaj co po kolei należy zrobić ale to z czego zawsze korzystam i co robię przed zakupem:)
SKĄD BIORĘ INFORMACJĘ O LICYTACJI KOMORNICZEJ
Wszystkie licytacje komornicze znajdziesz na tej STRONIE
Więcej na temat przebiegu samej licytacji:
Zakup działki na licytacji komorniczej
Ile można na tym zarobić opisywałem w tym poście:
Kupiłem działkę na licytacji komorniczej – zobacz ile zarobiłem
Innymi miejscami ogłoszeń są bezpośrednio strony komorników lub gabloty sądowe.
PORTALE I STRONY Z KTÓRYCH KORZYSTAM
Strony bez których nie można się obejść szukając nieruchomości na licytacji komorniczej oraz sprawdzając wiele jej parametrów:) Poniżej pełna lista:)
LICYTACJE – Wszystkie licytacje komornicze.
GEOPORTAL – Przegląd granic oraz wiele cennych informacji na temat działki
KSIĘGI WIECZYSTE – Księgi wieczyste. To tutaj sprawdzisz stan prawny nieruchomości.
MAPY ŚRODOWISKOWE – Mapa z zaznaczeniem parków krajobrazowych oraz strefami ochronnymi.
ZSIP – Zintegrowany System Informacji Przestrzennej. Są to mapy dla wybranych powiatów, które zawierają szereg cennych informacji. Takich jak plan przestrzenny, numery działek. Aby odszukać dla siebie wpisz w google: ZSIP + nazwa miejscowości której poszukujesz. Nie wszystkie powiaty posiadają jeszcze taki system ale jest on coraz bardziej popularny.
ZAŁOŻENIA DO ANALIZY
Przejdźmy do analizy. Ten wpis ma się opierać na konkretnym przykładzie. Jak powiedziałem tak będzie:)
Moje złożenia do poszukiwanej nieruchomości były następujące:
– lokalizacja (głównie chodziło mi o powiat tatrzański,
– cena (jak najtańsza działka),
– możliwość zabudowy budynkiem jednorodzinnym (nie pensjonat ani dom powyżej 300m kw.)
Nie chcę tutaj szerzyć propagand, opisywać nieszczęście innych osób dlatego też niektóre dane będą zamazane a ceny minimalnie odbiegać od rzeczywistych:) Minimalnie tzn. około 5 %. Po to aby nie skojarzyć z fizycznym ogłoszeniem z Internetu:)
NIERUCHOMOŚĆ PODDANA ANALIZIE
Poniżej opisywana nieruchomość nie jest pierwszym lepszym ogłoszeniem. Przepatrzyłem wiele ogłoszeń zanim wybrałem tą docelową. Nieruchomość znajduje się w Białym Dunajcu. Lokalizacja mi odpowiadała. Blisko Zakopanego bo ok. 9 km, blisko do Białki Tatrzańskiej oraz do Bukowiny. Super! Cena? 15 zł za m kw. działki. Powierzchnia 10 ar.
Dodane ogłoszenie posiadało również zdjęcia nieruchomości w tragicznej jakości. Ledwo było widać coś na nich no ale zawsze to coś. W ogłoszeniu również widniały zapisy o słupie energetycznym stojącym na skraju działki. Widniał również zapis iż liniami energetycznymi biegnie niskie napięcie. W tym przypadku nie ma dużego problemu jeżeli linie biegną w granicy działki. Działka posiadała dostęp do drogi publicznej. Dojazd wyglądał następująco: od głównej zakopianki około 100m drogą asfaltową, następnie około 50 m utwardzoną gruntową – która również służyła do dojazdu do pobliskiej zabudowanej nieruchomości. Następnie około 20 m drogą z kamieni. Była to kamienista droga z kamieni o średnicy około 10cm. Autem dało się przejechać bez problemów. Dojazd sprawdziłem na osobistej wizji w terenie.
Pierwszą rzeczą jaką sprawdziłem był plan zagospodarowania przestrzennego. W opisie licytacji widniało iż brak planu zagospodarowania przestrzennego. Tak też było w rzeczywistości.
Kolejnym punktem było sprawdzenie jak w rzeczywistości przebiegają linie energetyczne. Czasami można to zobaczyć na mapach googla lub na geoportalu. Ciekawostką jest to iż na geoportalu możesz sprawdzić fizycznie jak linie przebiegają! Aby to zrobić musisz: Wejść w zakładkę widok oraz kliknąć „zawartość mapy”. Następnie z rozwijalnej listy wybrać „Wizualizacja BDOT10k” – wtedy twoim oczą ukaże się przebieg linii energetycznych. Takich map nawet z Tauronu nie otrzymasz. Gdzie przebiegają linie to chyba nie muszę tłumaczyć. Od nich zależy położenie budynku na działce.
Następnym krokiem było sprawdzenie czy można starać się o wydanie warunków zabudowy dla działki. Aby było to możliwe nieruchomość musi spełniać kilka wymagań. Podstawowe to dostęp do drogi publicznej, oczywiście brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, posiadać dostęp do mediów oraz bliskie sąsiedztwo. Działka spełniała wszystkie wymagania. Więcej o uzyskaniu warunków zabudowy opiszę w osobnym wpisie. Temat jest rozległy jak krew po zjedzeniu zebry przez geparda:)
Kolejnym krokiem jaki poczyniłem to rysowanie:) Po analizie granic działki oraz ich długości, naszkicowaniu przebiegu linii energetycznych zacząłem rysować przyszły budynek, a dokładnie jakiej wielkości maksymalnie zmieści się na działce po odsunięciu według wymagań normowych. Znów pozytywne zaskoczenie! Spokojnie zmieści się budynek około 9 na 15m !! Czyli bardzo duży. Zostanie jeszcze miejsce na garaż. Pisząc budynek bardzo duży oczywiście tyczy się to moich wymagań jakie postawiłem sobie przed wykonywaniem analizy działki. Dla innych wymagań oczywiście działka w ogóle mogła by być nieprzydatna i niespełniająca kryteriów.
Następnie postanowiłem zrobić wizję lokalną w terenie. Pojechałem oglądać działkę. To iż działka była ze spadkiem nie robiło na mnie większego wrażenia. Generalnie nie jest to problemem do zabudowy czy jej zagospodarowania. Oczywiście zależy jaki spadek. Zdjęcia z działki prezentuję poniżej. Aby również nie było zbyt oficjalnie nie dodaje wszystkich zdjęć.
BADANIE RYNKU I ZASIĘGANIE OPINII
Czym są badania rynku i zasięganie opinii? Może brzmi dość dziwnie ale to bardzo proste czynności, które należy wykonać:) Wiedziałem jaką cenę ma działka za 1 m kw. Oczywiście cena jaką rozpoczynała się licytacja. Musiałem ustalić cenę maksymalną jaką mogę za działką zapłacić tak aby na niej zarobić. Pierwszym krokiem było wyszukiwanie ofert działek na sprzedaż oraz porównanie cen z przedmiotową działką. Ceny w tamtym rejonie są bardzo wysokie!
Następnie telefony do biur nieruchomości. Najpierw iż szukam działki oraz za ile mogę kupić. Oczywiście w biurze dowiemy się ceny transakcyjne a nie te wystawione na aukcje. To daje już nam jakieś pojęcie oraz rozeznanie. Następnie była zmiana sposobu, że dodatkowo posiadam działkę na sprzedaż oraz za ile mogę ją wystawić. Po tych informacjach oraz kontaktach z kilkoma biurami mamy już całkowity pogląd jak kształtują się ceny w danym rejonie.
Następnie był kontakt z architektem z danego regionu. Dlaczego skoro sam się tym zajmuje? Nie chodzi tutaj o odległość do pokonania aby zaczerpnąć informacji w urzędzie. Jak wiemy w polskie prawo jest jedno ale interpretacji jest milion:) Dlatego osoba, która zna lokalny rynek najlepiej wie do kogo z jakim pytaniem oraz jak dany urząd interpretuje dane zapisy. Cenna lekcja informacji oraz porównania:) Uzyskałem informację o możliwości wydania warunków zabudowy, kto się tym zajmuje oraz czy postawię budynek w granicy. Aby stawiać w granicy działka musi być tzw. działką wąską. Czyli taka której szerokość nie przekracza 16m. Ja miałem problem gdyż działka była od przodu szersza a na końcu węższa. W moim regionie urząd podchodzi do tego zapisu tak iż sprawdza jaka jest szerokość w miejscu gdzie planujemy budować budynek. W tamtym urzędzie jest to średnia. Jak widać rozbieżności. Współpraca z osobą znającą lokalny rynek pozwoliła mi bez problemów ustalić te rozbieżności.
UKRYTE HACZYKI :)
Na tą chwilę zapowiada się wszystko super! Znam cenę wywoławczą. Wiem w jakich cenach sprzedają się podobne działki. Super! Wiem za ile kupić i za ile mogę sprzedać. Co nastąpiło dalej? Postanowiłem bliżej sprawdzić operat działki wykonany przez biegłego i zweryfikować jego „jakość”. Co się okazało? Linie energetyczne nie są liniami niskiego napięcia a liniami średniego napięcia! Całkowicie zaburzyło mi to moje dotychczasowe analizy! Tak gdzie mogłem postawić super dom postawiłbym wąską na 5 m chatę! A nie to było moim zamiarem. Oczywiście dla nie których osób gdy mają inne wymagania i predyspozycje i tak grunt w takiej cenie w takiej lokalizacji to rarytas! Ale ja akurat mam inne plany i zamierzenia stąd postanowienie o zakupie nieruchomości zostało rozwiane… :( Można powiedzieć iż trud pracy poszedł na marne. Ale z drugiej strony ile zaoszczędzonych pieniędzy oraz rozczarowań?! Jak wspomniałem cena jest naprawdę dobra. Jednak dla innych wymagań oraz oczekiwań. Informacje o liniach uzyskałem oczywiście w Tauronie. Bez problemu taką informację można uzyskać. Drogą elektroniczną do 2 dni. Pisemnie wydłuża się do czasu wysyłki korespondencji oraz jej dostarczenia. Przez osobę znającą lokalny rynek w godzinę:)
PODSUMOWANIE I WNIOSKI
Jak widzisz z powyższego jest naprawdę wiele rzeczy do sprawdzenia podczas zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej. Nie zawsze również możemy wierzyć w to co jest w operacie danej nieruchomości. Bo jak się dowiedziałem czy biegły taką opinię np. o liniach wpisał na jakiej podstawie to się dowiedziałem „na podstawie wizji w terenie”. Jak mówią diabeł tkwi w szczegółach! Podczas przeprowadzenia takich inwestycji szczegóły mają naprawdę ważną kwestię! Przeoczenie któregoś z nich może grozić utratą kapitału. A nikt tego nie chce. Nawet nie tracąc kapitału możemy rozczarować się iż nie będziemy w stanie przeprowadzić inwestycji jaką zaplanowaliśmy na danej nieruchomości.
Zastanów się zatem kilkukrotnie przed zakupem z licytacji. W sumie przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości. Są to transakcję na wysokie kwoty a ukrytych i nie wiadomych rzeczy jest mnóstwo! Jeżeli potrzebujesz pomocy zapraszam do kontaktu. Może będę Ci w stanie pomóc:)
PAMIĘTAJ: Każda działka wymaga inne analizy. Inne czynniki brane są pod uwagę. Jeżeli masz trudność z samodzielnym przeprowadzeniem analizy zapraszam do kontaktu.
Działki, którą opisuję nie kupiłem. Nie wybrałem się również na docelową licytację ze względu braku spełnionych założeń.
