5 rzeczy jakie powinieneś przeanalizować przed zakupem działki budowlanej

Cześć! W tym wpisie postaram pomóc Ci w wyborze działki budowlanej. Prawdopodobnie nie zdajesz sobie sprawy z wielu ważnych kwestii jakie musisz przeanalizować. Pomogę Ci zwrócić na nie uwagę:)

 

W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

– Jak określić czy działka warta jest swojej ceny?

– Co można wynegocjować przy zakupie?

– Jakie narzędzia online pomogą Ci w poszukiwaniu?

– Lokalizacja a cena. Jak to pogodzić?

 

Prawdopodobnie nie wiesz ile czynników wpływa na realną wartość nieruchomości. Postaram Ci się opisać nieco więcej na ten temat bo gdy już zakupisz działkę i nie będzie ona odpowiadać Twoim wymaganiom to sam staniesz się jej sprzedawcą:) Nie jestem rzeczoznawcą i zagadnienia zamieszczone w tym temacie są moją opinią! Nie ponoszę odpowiedzialności za decyzje podejmowane przez Ciebie po przeczytaniu tego tekstu.

 

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

Ta część wpisu będzie chyba najbardziej rozbudowana. Jest mnóstwo parametrów, które mogą świadczyć atrakcyjności gruntu. Nie będę tutaj uwzględniał ceny nieruchomości. Temat ceny poruszę w dalszej części artykułu.

Stan prawny nieruchomości: bardzo ważne aby sprawdzić czy prawnie Twoja przyszła nieruchomość nie ma żadnych obciążeń. Obciążeniem mogą być różne rzeczy takie jak: hipoteka, służebności lub inne. Wszystkie te rzeczy można bez problemu sprawdzić korzystając z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Są one jawne i każdy może je przeglądać. Jeżeli nie posiadasz numeru księgi wieczystej po prostu zapytaj o niego sprzedającego nieruchomość. Powinien Ci bez problemu udzielić takiej informacji.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP): musisz sprawdzić czy działką, którą chcesz zakupić objęta jest MPZP. W tym dokumencie są zapisane wymagania odnośnie nieruchomości takie jak: co można wybudować na działce, jaki procent działki może być zabudowany, wysokość budynku jaki można postawić na działce oraz inne obostrzenia i wymagania. Jak widzisz na działce nie postawisz tego co Ci się może tylko wyobrazić. MPZP jest po to aby ustrzec przed stawianiem różnych form architektonicznych na bliskich sobie terenach. Jeżeli nie ma tego planu to należy wystąpić o warunki zabudowy dla danej działki. Jeżeli sprzedający ich nie ma możesz zwrócić uwagę iż przystąpisz do transakcji jeżeli ten materiał zostanie Ci dostarczony. Niestety gminy czasami bardzo długo wydają te dokumenty.

UWAGA: Nie mylić przeznaczenia działki w MPZP z przeznaczeniem geodezyjnym działki! Oznaczenie geodezyjne mówi o faktycznym użytkowaniu gruntu (czasami te dane są nie aktualne), Dlatego np. w przypadku gdy działka oznaczona jest geodezyjnie jako R – rola a w MPZP jako budownictwo jednorodzinne to możemy budować się na działce jednak najpierw musimy wyłączyć grunt z produkcji rolnej – całość w innym poradniku jak budować na działce rolnej.

Sprawdź również jakie plany rozwoju ma dana gmina! Aby nie okazało się iż w bliskim sąsiedztwie za parę lat planowana jest budowa autostrady itp.

 

Rodzaj gruntu: Bardzo często w ogóle nie brane pod uwagę. Co to znaczy rodzaj gruntu? To znaczy dosłownie to jakie grunty występują na kupowanej nieruchomości. Może się okazać iż np. pół metra pod powierzchnią gruntu są wody gruntowe, co znacznie podwyższy koszt budowy. Lub co gorsze znajdują się grunty organiczne. Pamiętaj im teren lepszy pod sadzenie marchewki tym gorszy pod budownictwo:) Dobrze jest zrobić chociaż wywiad w otoczeniu przedmiotowej nieruchomości, zapytać ludzi czy np. po ulewach stoi woda na działkach? Jaki grunt mają u siebie? Czy są to gliny? piaski? A najlepiej wykonać opinie geotechniczną. Po wykonaniu odwiertów geolog stwierdzi jaki grunt zalega na nieruchomości, którą chcemy kupić. Wtedy mamy pewność iż nie będziemy musieć topić znacznych nakładów w ziemi.

 

Pochylenie działki: Jest to ważne w tym sensie iż czym działka jest bardziej stroma tym większy nadkład pieniężny będzie potrzebny na wykonanie fundamentów. Jednak można uzyskać bardzo ciekawe efekty obiektów powstałych na takich terenach. To musi zależeć od Ciebie na czym bardziej zależy, czy to na oszczędnościach czy na indywidualizmie.

Otoczenie działki: Zwróć również uwagę na otoczenie działki. Na to co w danym terenie dzieje się wieczorem. Czy okolica jest bezpieczna? Czy np. jest duże natężenie ruchu? Na pierwszy rzut oka są to proste rzeczy na które często nie zwracamy w ogóle uwagi. Jednak przy dłuższym przebywaniu na danym terenie może zacząć robić się to męczące.

Dostęp do drogi publicznej: Zobacz jaki jest dostęp działki do drogi publicznej! Nie raz spotykałem się ze sprzedażą nieruchomości, która nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Jest to problem jak i przy uzyskaniu pozwolenia na budowę jak i przy samym dostępie. Może się okazać iż dostęp jest zapewniony przez służebność innej działki itp.

Uzbrojenie działki: Jest to ważna kwestia. Zobacz jakie media są w jakiej odległości. Uzbrojenie działki to często duże koszty. Dlatego warto zobaczyć czy wszystkie niezbędne media są w granicy aby te koszty ograniczyć.

 

 

 

Jak określić czy działka warta jest swojej ceny?

Pamiętaj: cenę za jaką wystawiona jest działka na sprzedaż jest ustalona przez właściciela działki. Ustala on ją na podstawie podobnych nieruchomości na danym terenie lub co gorsza na podstawie przywiązania się do danej nieruchomości lub na podstawie „zalet” jakie sprzedający uważa iż działka posiada. I tutaj jest cała magiczna rzecz: tylko Ty wiesz co dla Ciebie jest ważne i ile jesteś w stanie zapłacić za daną nieruchomość!! Określ sobie czynniki jakie powinna posiadać Twoja nieruchomość oraz maksymalną cenę za 1m kw. Jeżeli znajdziesz działkę w danej cenie ze wszystkimi czynnikami jakie sobie wypisałeś to możesz być pewny iż będziesz zadowolony z zakupu. Określ sobie dodatkowo z których rzeczy jesteś w stanie zrezygnować. Nie jest tak łatwo i z pewnością nie natrafisz na taką okazję:) A jeżeli Ci się to uda to gratulacje:)

Przykładowe czynniki na jakie można zwracać uwagę:

– bliskość do komunikacji

– odległość od szkół, przedszkola

– sąsiedztwo działki

– bliskość lasów i terenów zielonych

– widokowość działki

– bezpieczeństwo otoczenia

– kształt działki

– itp. :)

Np. w moim przypadku z powyższych czynników najbardziej zależało by mi na: widokowość działki, bezpieczeństwo otoczenia, sąsiedztwo działki. Pozostałe czynniki mniej wpływają na moją decyzję. Prawdopodobnie Ty masz w ogóle inne czynniki i wymagania:) A może masz jakieś nietypowe wymagania? Napisz je w komentarzu.

Dla mnie piękne widoki z nieruchomości to takie jak poniżej:

DSC_1280

DSC_1282

DSC_1283

DSC_1293

Wszystkie zdjęcia powyżej są mojego autorstwa. Zostały wykonane niedaleko jeziora Żywieckiego a dokładnie TUTAJ  Przepraszam za ich jakość ale są robione tylko zwykłym telefonem:)

 

Co można wynegocjować przy zakupie?

Oprócz samej ceny za daną nieruchomość można próbować wynegocjować inne rzeczy. O niektórych pisałem w pierwszym punkcie. Są to takie istotne rzeczy jak:

– możesz poprosić właściciela aby przygotował na swój koszt badania geologiczne gruntu. Jeżeli grunty będą dobre pod budowę nie będzie problemów z zakupem.

– Poproś aby do sprzedawanej działki były wszystkie dokumenty wraz z wypisem z MPZP lub warunki zabudowy. Dlaczego Ty masz za tym biegać?

Pamiętaj, że opuszczenie samej ceny to nie wszystko. Zawsze lepiej wychodzi wynegocjowanie dodatkowych usług niż obniżenie ceny.

 

– Jakie narzędzia online pomogą Ci w poszukiwaniu?

Poniżej zamieszczam kilka przydatnych narzędzi, które pomogą Ci rozeznać się w terenie oraz sprawdzić parametry danej nieruchomości:

Elektroniczne księgi wieczyste:

https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do

Geoportal: tutaj wyszukasz działkę po numerze, sprawdzisz jej kształt, numer księgi itp..

http://www.geoportal.gov.pl/

Geoserwis: tutaj sprawdzisz czy dany obszar jest chroniony, czy leży w otoczeniu jakiegoś parku itp.

http://geoserwis.gdos.gov.pl/mapy/

 

 

Lokalizacja a cena. Jak to pogodzić?

Ten punkt jest bardzo powiązany z punktem „Jak określić czy działka warta jest swojej ceny?” Przecież tylko Ty jesteś w stanie powiedzieć na czym Ci najbardziej zależy prawda? Dobrze jest sobie określić samemu np. cenę wyjściową działki – taką średnią. Następnie określ sobie ile jesteś w stanie dopłacić za udogodnienia jakie dla Ciebie są najważniejsze! Tzn. np. powiedz sobie jasno, że za sam fakt iż działka jest widokowa jesteś w stanie dopłacić do 1 m kw. np. 15zł. Lub gdy np. jest skomunikowana blisko torów lub innych uciążliwych trasach transportowych to np. cena powinna być mniejsza o 10zł za m kw. Wydaje mi się iż jest to najlepsza metoda aby wyznaczyć swoje czynniki i jasno określić ile jesteśmy w stanie dopłacić za każdy z nich. Pamiętaj, że widokowa działką w Zakopanem na pewno rządzi się swoimi prawami niż na jakimś innym odludziu. Trzeba to też wziąć pod uwagę.

 

 

Mam nadzieję iż temat: „5 rzeczy jakie powinieneś przeanalizować przed zakupem działki budowlanej ” chociaż trochę pomoże Ci w określeniu ważnych kwestii przy zakupie działki. Jeżeli masz jakieś pytania lub spostrzeżenia napisz je w komentarzu.

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach.
Nie ujawnię nikomu twojego adresu.

Please wait...

Thank you for signup!



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *