Wspólnota mieszkaniowa – podstawowe prawa i definicje

W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– Wstęp

– Czym jest wspólnota mieszkaniowa

– Mała wspólnota mieszkaniowa

– Zarząd, zarządca oraz administrator  wspólnoty mieszkaniowej

 – Własność, lokal oraz udział – co to jest?

 

WSTĘP

Cześć wszystkim! W dzisiejszym wpisie opiszę czym jest wspólnota mieszkaniowa. Często podczas zakupu mieszkania od dewelopera zawiązuje się wspólnota. Powstają różnego typu konsekwencje oraz obowiązki jej właścicieli. Poniżej postaram się opisać podstawowe prawa oraz obowiązki:) Zapraszam do lektury.

O formie własności możesz poczytać TUTAJ.

Wspólnota mieszkaniowa jest nowym dosyć określeniem prawnym. W dokumentach pojawiła się w 1994r.

CZYM JEST WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele danej nieruchomości. Członkiem wspólnoty stajesz się samoistnie w momencie zakupu określonej własności lokalowej, która wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Co jest celem wspólnoty? Głównym jej celem jest rozliczanie mediów dla lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych członków wspólnoty oraz dbanie o części wspólne budynku takie jak: elewacje, dach, klatka schodowa, windy, tereny zielone, itp.

 

Zgodnie z ustawą o własności lokali Wspólnota mieszkaniowa toogół właścicieli, których lokale wschodzą w skład określonej nieruchomości (…) Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana„.

Zgodnie z powyższym pamietaj iż aby należeć do wspólnoty mieszkaniowej musisz posiadać prawo do lokalu lub lokali w danej nieruchomości!

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa? Dzieje się to z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości. Pamiętaj iż powstanie wspólnoty nie decyduje o jej funkcjonowaniu! Wspólnota zacznie funkcjonować z chwilą wyboru zarządu wspólnoty uchwałą zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali lub z chwilą powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali. Okres przejściowy od zawiązania się wspólnoty do czasu jej funkcjonowania sprawuje dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd w chwili w której wyodrębiono pierwszy lokal. Jeżeli w przeciągu dwóch lat od dnia wyodrębnienia pierwszego lokalu właściciele nie wybiorą zarządu ani nie powierzą zarządu nad nieruchomością w formie aktu notarialnego to dotychczasowy zarządca może żądać przymusowego ustanowienia zarządcy przez Sąd.

Zasady działania wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Inne regulacje zasady działania wspólnoty to wewnętrzne uchwały danej wspólnoty Uchwały takie są podejmowane przez właścicieli albo na wspólnych zebraniach lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwała może być wynikiem głosów również częściowo zebranych na zebraniu a częściowo w posaci indywidualnego zebrania głosów. Uchwały zapadają po przegłosowaniu większością głosów właścicieli, które są liczone według posiadanych udziałów. Uchwały mogą być również liczone nie w postaci posiadanych udziałów a jeden właściciel = jeden głos, musi to być jednak znaznaczone wyrażnie w umowie lub uchwale.

Pamiętaj, że jako właściciel mieszkania ponosisz koszty nietylko utrzymania swojego lokalu ale również wszelkich powierzchni wspólnych. Jako właściciel jesteś również zobowiązany do pokrywania innych zobowiązań takich jak kredyty jakie wspólnota zaciągnie np. na dokonanie remontu. Za takie zobowiązania odpowiadasz proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

MAŁA WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Potocznie nazwa „mała wspólnota mieszkaniowa” odnosi się do wspólnot które tworzą nie więcej niż siedem lokali. Art. 19 ustawy o własności lokali wyraźnie określa iż do „małych wspólnot” stosujemy przepisy kodeksu postępowania cywilnego oraz kodeksu cywilnego. Stosowanie tych przepisów można zmienić umową między właścicielami nieruchomości. Do wspólnot powyżej siedmiu lokali stosujemy przepisy o ustawy o własności lokali.

ZARZĄD, ZARZĄDCA ORAZ ADMINISTRATOR WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

Poniżej postaram się mówić powyższe stwierdzenia. Nie każdy je rozróżnia a nawet stwierdzę iż bardzo często są mylone. Osoby nie wiedzą kto jest kim i za co odpowiadają oraz do kogo zwrócić się z posiadanym przez siebie problemem.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wybierany jest na podstawie uchwały lub wpisany bezpośrednio do aktu notarialnego. Może być kilku lub jednoosobowy. W przypadku zarządu kilkuosobowego oświadczenie woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd we wspólnocie jest organem wykonawczym do którego należy przede wszystkim wykonywanie uchwał podjętych przez wspólnotę. Kieruje również sprawami wspólnoty oraz reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna.

Zarządca to osoba której powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Ustawa prawo budowlane określa zarządcę wraz z właścicielami lokali jako osobę odpowiedzialną za właściwe utrzymanie oraz użytkowanie budynku. Zarząd może być powierzony podczas ustanowienia odrębnej własności lokalu lub później w formie aktu notarialnego. Tak powołany zarządca może być odwołany tylko w formie uchwały sporządzonej przez notariusza. Tak mówi art. 18 ustawy o własności lokali. Inny sposób powierzenia zarządu zarządcy to po prostu przeprowadzenie zwykłej uchwały. Aby odwołać tak powołanego zarządcę również wystarczy zwykła uchwała. Innym sposobem powołania zarządcy jest powołanie go przez sąd.

We wspólnocie mieszkaniowej w praktyce możemy zatem spotkać się z dwoma sytuacjami:

  1. Występuje zarząd złożony z członków wspólnoty oraz administrator.
  2. Występuje zarządca który pełni rolę jednoosobowego zarządcy oraz prowadzi czynności administracyjne.

Administracja jest to osoba prawna lub fizyczna wyznaczona przez członków wspólnoty pełniąca tylko zlecone funkcję. W praktyce funkcje te sprowadzają się do bieżącego utrzymania oraz zarządzania budynkiem wraz z terenami wspólnymi. Administrator dba również o przestrzeganie terminów okresowych przeglądów na obiekcie oraz kontroli informacji księgowych dotyczących dostarczeniu zarządcy pełnej informacji księgowej.

WŁASNOŚĆ, LOKAL ORAZ UDZIAŁ – CO TO JEST?

Własność: Jest to prawo rzeczowe, które przyznaje właścicielowi pewne prawa takie jak: prawo do posiadania, korzystania oraz rozporządzania. Prawo własności jest pod ochroną prawną którą reguluje kodeks cywilny.

Lokal wyodrębniony: jest to nieruchomość lokalowa, która stanowi odrębną własność. Taką własnością może być samodzielny lokal mieszkalny lub lokal użytkowy. Lokal taki powstaje w skutek wyodrębnienia jego części z całej nieruchomości. Można z niego korzystać samodzielnie. Lokal taki może również zostać wyodrębniony z pomieszczeniami przynależnymi, np. garaż lub miejsce postojowe, komórka lub piwnica. Obecnie lokale wyodrębnia się w oparciu o ustawę o własności lokali.

Lokal mieszkalny: Ustawa o własności lokali definiuje taki lokal jako: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również dla samodzielnych lokali wykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne„.

Zgodnie z definicją przytoczoną powyżej aby przedmiot był uznany jako odrębny przedmiot własności musi posiadać kilka cech:

– Musi być wydzielony trwałymi ścianami. Nie mogą to być zatem prowizoryczne ściany czy też meblościanki.

– Musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi.

– Musi służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Dokładne wytyczne oraz warunki znajdziemy w rozporządzeniach ministra w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Lokal niemieszkalny (użytkowy): Definicja lokalu niemieszkalnego jest zawarta w definicji lokalu mieszkalnego w ustawie o własności lokali. Przepisy co do lokali mieszkalnych stosuje się w takich samym zakresie do lokali niemieszkalnych.  Dodatkowo w przypadku lokali niemieszkalnych stosowane są wobec nich inne dodatkowe wymagania. W zależności od przeznaczenia lokalu może być ich mniej (np. garaż) lub więcej (np. obiekt produkcyjny).

Nieruchomość – część wspólna: Ustawa o własności lokali definiuje ją jako: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali”. Część wspólna to przede wszystkim działka na której wybudowano budynek. Elementy konstrukcyjne jak słupy, stropy, ściany konstrukcyjne, szachty instalacyjne, klatki schodowe, windy, otoczenie budynku, elewacja.

Powstanie części wspólnych jest konsekwencją powstania wspólnoty mieszkaniowej, która zarządza wspólnym majątkiem. Jest to główne zadanie wspólnoty mieszkaniowej.

Udział: Udział jaki posiada dany właściciel lokalu ma duży wpływ i jest bardzo ważnym zagadnieniem z punktu widzenia prawa. Wysokość udziału określa jak ważny jest głos danego właściciela np. podczas różnego typu uchwał. Kolejną kwestią to udział rozstrzyga podział na danych właścicieli koszty utrzymania części wspólnych. We wspólnocie mieszkaniowej udział obliczany jest na podstawie art. 3 ustawy o własności lokali. Art. ten brzmi:

„Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”

Fizycznie zatem wzór do obliczania udziałów wygląda następująco:

UDZIAŁ LOKALU WYODRĘBNIONEGO = (powierzchnia użytkowa lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi) / (suma powierzchni użytkowych wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych)

UDZIAŁ LOKALU NIEWYODRĘBNIONEGO = (powierzchnia użytkowa lokali niewyodrębnionych wraz z pomieszczeniami przynależnymi) / (suma powierzchni użytkowych wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych)

Powierzchnia użytkowa podawana jest zawsze w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lub w zaświadczenia o samodzielności lokalu. Gdy pojawią się jakiekolwiek wątpliwości co do powierzchni lokalu czy to pomieszczeń przynależnych, udziałów lub innych spraw związanych z własnością to zarząd wspólnoty lub zarządca jest uprawniony do zweryfikowania tych danych.

Zaliczka: Jest to opłata wnoszona przez poszczególnych właścicieli lokali danej wspólnoty. Wysokość opłaty związana jest z wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Tych obecnych oraz przyszłych planowanych. Właściciel mieszkania pokrywa koszty proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości. Jeżeli właściciele nadpłacili do wspólnoty nadpłatę to nie będą musieli pokrywać tych kosztów. Jednak w przeciwnym wypadku pamiętaj iż wspólnota może również mieć długi! A wtedy każdy za nie odpowiada solidarnie. Powyższą sytuację opisywałem w tym wpisie! Należy na to zwracać uwagę!

Często sytuacja wygląda tak iż zaliczka składa się z trzech elementów:

  1. opłata eksploatacyjna: są to wydatki związane z nieruchomością wspólną. Składa się na to opłaty za działanie administracji, przeglądy obiektu i urządzeń
  2. media: związana jest z wydatkami poszczególnych właścicieli za odczyt swojego licznika a licznika głównego. Różnica jest jako zużycie na części wspólne. Dodatkowo mogą to być grzejniki na klatkach schodowych
  3. opłata remontowa: z tych pieniędzy pokrywane są koszty związane z remontami oraz utrzymaniem nieruchomości oraz różnego typu usterkami. Nie zawsze ta opłata jest wliczana w zaliczkę w początkowej fazie utrzymania budynku z rynku pierwotnego.

 

Mam nadzieję iż choć trochę przybliżyłem Ci funkcjonowanie wspólnoty oraz podstawowe pojęcia. Jeżeli masz pytania lub coś jest nie jasne śmiało napisz do mnie lub zostaw komentarz. A może interesuję Cię jakiś temat który chciałbyś abym poruszył?

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach.
Nie ujawnię nikomu twojego adresu.

Please wait...

Thank you for signup!



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *