W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ:

– Co musi zawierać Umowa Deweloperska

– Skutki braku elementów umowy

– O czym musisz pamiętać podczas podpisywania umowy

Witam Cię! Zaraz Ci opiszę tak abyś w łaty sposób sprawdził czy umowa którą masz podpisać zawiera wszelkie odpowiednie treści. Pamiętaj, że brak niektórych elementów umowy może być przyczyną do jej niepodpisania lub anulowania skutków, które z niej wynikają.

Pamiętaj, że nie jestem Radcą Prawnym, jestem zwykłym człowiekiem, który przez swoje doświadczenie zdobył dużą wiedzę w zakresie budownictwa (w tym też kierunku kończyłem studia), jednak poprzez chęć doznawania świata oraz pomocy postaram Ci się zwrócić uwagę na ważne (jak dla mnie) elementy, które musisz przejść aby również doznać szczęścia, które z tego płynieJ Chcesz posiadać nieruchomość z rynku pierwotnego? Umowa Cię nie ominie a więc miłej lektury!

Umowa deweloperska dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego oraz takich które jeszcze nie posiadają prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jest to ważne ponieważ gdy budynek posiada takową decyzję umowa ta nie obowiązuje. Pamiętaj o tym.

Zmiany jakie chcesz Ty lub deweloper wprowadzić do umowy powinny być wprowadzone za zgodą obu stron. Zmiany też powinny

wynikać z obiektywnie uzasadnionych konieczności ich wprowadzenia.

W umowie deweloperskiej musisz znaleźć informacje takie jak:

– Określenie stron umowy. Czyli Twoje dane oraz dane dewelopera

– Miejsce i datę zawarcia umowy. Czyli kiedy i gdzie ją podpiszecie

– Bardzo ważny element jak CENA którą zobowiązujesz się zapłacić za lokal

– Informację o nieruchomości: powierzchnia działki, stan prawny z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego, obciążenia hipoteczne, służebności

– Określenie położenia cech lokalu lub domu będącego przedmiotem umowy

– Określenie usytuowania lokalu w budynku

– Powierzchnię, układ pomieszczeń, zakres i standard prac wykończeniowych do których zobowiązuje się wykonawca

– Termin przeniesienia prawa, którego dotyczy przedmiotowa umowa

– Wysokość, terminy i warunki wpłat pieniężnych, które musisz poczynić aby stać się Nabywcą swojego wymarzonego lokum

– Informację o tym iż Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz wyodrębnienia Twojego lokalu i przeniesieniu prawa własności na Ciebie. W zależności od tego co kupujesz może to być prawo użytkowania wieczystego i własności np. domu lub własność nieruchomości wraz z domem czy też ułamkowa część własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości. Oczywiście to nie są wszystkie możliwe sytuacje.

W umowie podana cena powinna być ceną brutto za przedmiotowy lokal wraz z zaznaczeniem jaka jest wartość podatku VAT oraz co w sytuacji gdy nasz „kochany” rząd zmieni te stawki. Powinno być wyraźnie opisane co powyższa cena zawiera. Czy wliczone są w nią np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie oraz inne części składowe nieruchomości.

PAMIĘTAJ : w chwili podpisywania umowy powinieneś wiedzieć jakie dokładnie będziesz ponosił koszty z późniejszym utrzymaniem budynku po przepisaniu prawa własności na Ciebie! Pamiętaj również o tym iż do czasu przeniesienia prawa własności na Ciebie nie masz obowiązku pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem lokalu jak podatku, opłat za użytkowanie oraz media.

Również cena, która jest określona w umowie nie może ulec zmianie bez zgody obu stron. Dozwolone jest jednak zawieranie w umowie klauzul waloryzacji cen. Chodzi o to iż deweloper musi opisać w jakich przypadkach cena może ulec zmianie. Np. rząd podniósł znacząco podatek VAT wtedy np. deweloper może sobie zastrzec iż cena wzrośnie właśnie o wartość tego podatku. Może się okazać iż po końcowych obmiarach lokal będzie miał faktycznie inną powierzchnię niż ta zawarta w umowie. Dobrze jest wtedy określić wartość nieruchomości w odniesieniu do 1 metra kwadratowego oraz kto i w jakich przypadkach dopłaca do wartości lub cena maleje. O tym jakie mogą być różnice wynikające z projektowanej powierzchni zakupu a stanem faktycznym opiszę w innym wpisie. Temat jest szeroki u w Naszym kraju rząd restrykcyjnie podchodzi do tego co jest na Twoją korzyść a nie dewelopera. Pamiętaj też o tym iż w wyniku zmiany cen masz prawo odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów z tym związanych.

W umowie powinieneś znaleźć również takie informacje jak:

– Jak deweloper może dysponować Twoimi pieniędzmi. Czy jest prowadzony rachunek powierniczy lub inne formy ochrony wpłaconego kapitału. Środki ochrony kapitału nie obowiązuję jeżeli deweloper ogłosił sprzedaż przed wejście w życie ustawy deweloperskiej. Również powinno to być jasno opisane w umowie czy środki ochrony są czy ich nie ma

– Czy jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa (nie jest to obowiązkowe). Jeżeli jest powinna być podana nazwa banku, jaka jest kwota gwarancyjna czy termin obowiązywania gwarancji

– Numer pozwolenia na budowę, informacja o organie administracji, który wydał pozwolenie oraz zaznaczenie czy jest ostateczne i nie zostało zaskarżone

– Terminy rozpoczęcia oraz zakończenia prac budowlanych, terminy uzyskania prawomocnego pozwolenia na użytkowanie oraz ostateczny termin przeniesienia prawa własności na Ciebie

– Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej (art. 29 ustawy deweloperskiej) oraz warunki i terminy zwrotu wpłaconych przez Ciebie środków pieniężnych

– Jakie są wysokości kar i odsetek umownych dla Ciebie oraz dewelopera

– Jaki jest termin i sposób zawiadomienia Cię o odbiorze lokalu czy domu jednorodzinnego wraz z określeniem co w sytuacji gdy na odbiór nie będziesz się mógł stawić w wyznaczonym przez dewelopera terminie

– Zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali i przeniesienie jego własności na Ciebie po zapłacie umówionej kwoty – PROMESA. Obowiązuje w przypadku gdy takie obciążenie istnieje czyli gdy inwestycja jest realizowana z kredytu bankowego

W umowie również zawiera się oświadczenie, które informuje iż deweloper przekazał Ci prospekt informacyjny oraz, że zapoznałeś się z jego treścią oraz informację iż ze wszystkimi dokumentami możesz zapoznać się w siedzibie dewelopera. O tych dokumentach pisałem w tym wpisie : „Co musisz wiedzieć przed zawarciem umowy deweloperskiej”.

Co w przypadku braku elementów umowy wskazanych w ustawie?

Pamiętaj, że masz prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia gdy ją podpisałeś jeżeli nie zawiera elementów wskazanych w art. 22 ustawy deweloperskiej.

Poniżej dokładnie wyciąg z ustawy – czyli punkty jeżeli nie znajdziesz ich w swojej umowie to masz prawo odstąpić od niej:

Art. 22.

1. Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1; ©Kancelaria Sejmu s. 8/21 2011-12- 29

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

 15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

 17) informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

2. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub za- łączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z za- łącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny.

3. Zmiany w treści umowy deweloperskiej, o których mowa w ust. 2, wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

Deweloper jest zobowiązany do ustalenia harmonogramu przebiegu prac. Harmonogram musi posiadać minimum cztery etapy oraz być podzielony w udziale procentowym. Procentowy udział etapów musi się zawierać w granicy od 10 do 25 % wszystkich kosztów przedsięwzięcia.

Możesz żądać odszkodowania również w sytuacji gdy deweloper nie odda nieruchomości w ustalonym w umowie między Wami terminie. Pamiętaj iż gdy nie dotrzyma terminu winno się dać deweloperowi dodatkowe 120 dni na to aby przeniósł prawo własności na Ciebie. W tej sytuacji możesz się domagać roszczenia z tytułu kary umownej na opóźnienie.

Negocjowanie warunków umowy.

W ustawie deweloperskiej jesteś w pewien sposób chroniony. Oznacza to iż umowa którą podpisałeś jest mniej korzystna dla Ciebie niż przewiduje to ustawa to te zapisy stają się nieważne a zamiast nich stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Wszystkie zapisy które nie zostały z Tobą uzgodnione indywidualnie a kształtują Twoje prawa i obowiązki w sposób rażący lub naruszając Twoje interesy to takie postanowienia mogą być uznane za niedozwolone (abuzywne) i w konsekwencji nie będą Cię wiązać w ramach podpisanej umowy deweloperskiej.

Przy podpisywaniu umowy pamiętaj o:

– Jeżeli deweloper zmieni wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej powinieneś mieć prawo do żądania rozliczenia z tego tytułu

– Podczas odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron umowa uważana jest za niezawartą i strony powinny sobie zwrócić to co świadczyły w niej. Deweloper zatem nie może Cię obciążyć kosztami związanymi z umową. Jeśli odstąpienie od umowy leży po stronie niezależnej od Ciebie ale jak i dewelopera np. zmiana podatku VAT to koszty związane z odstąpieniem od umowy powinniście pokryć wspólnie. Np. koszt wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.

– Deweloper nie powinien nakładać na Ciebie żadnych dodatkowych oraz nieuzasadnionych obowiązków. Do tych obowiązków możemy zaliczyć np. konieczność zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, konieczność wykończenia lokalu w określonym terminie, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów eksploatacyjnych pomimo iż nie odebrałeś lokalu, garażu itp.

Mam nadzieję iż choć trochę przybliżyłem Ci to w jaki sposób chroni Cię ustawa deweloperska oraz co powinna zawierać. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania do mnie zostaw je w komentarzu lub przejdź do zakładki KONTAKT. Postaram Ci się pomóc oraz odpowiedzieć na Twoje pytania. Pamiętaj, że nie jestem prawnikiem ale osobą zajmującą się tematem i podchodzę do wszystkiego łącząc zapisy ustaw oraz własnego doświadczenia.