W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:
– Zasady działania rachunku powierniczego
– Co powinna zawierać umowa o rachunek powierniczy
– Czy wpłata na rachunek powierniczy jest konieczna?
– Otwarty i zamknięty rachunek powierniczy – różnice
– Odstąpienie od umowy deweloperskiej a rachunek powierniczy
– Jaka jest ochrona środków powierzającego pieniądze na rachunek powierniczy?
– Ile odzyskasz gdy deweloper ogłosi upadłość
Cześć! W tym wpisie dowiesz się o zabezpieczaniu Twojego kapitału podczas zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Dokładnie przy zakupie mieszkania. Napiszę Ci w jaki sposób ustawa deweloperska zabezpiecza wpłacone przez Ciebie środki. Czy nie musisz się obawiać już, że deweloper ogłosi bankructwo?
Więcej na temat umów deweloperskich znajdziesz TUTAJ.
Pamiętaj iż nie do wszystkich inwestycji deweloperskich jest stosowana ustawa deweloperska. Jednak w dzisiejszych czasach już praktycznie wszystkie inwestycje pod nią podlegają. Ciężko jest znaleźć taką, która nie stosuje tej ustawy.
Poniżej kilka ważnych informacji odnośnie ochrony wpłaconego kapitału na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Zapraszam do lektury:)
ZASADY DZIAŁANIA RACHUNKU POWIERNICZEGO
Jak już wcześniej wspomniałem ustawa deweloperska narzuca pewne środki ochrony wpłaconego kapitału. Dokładnie deweloper ma do wyboru jedną z czterech opcji:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Czym jednak jest rachunek powierniczy? Jest to szczególny rodzaj rachunku dlatego
stosuje się do niego przepisy ogólne zawarte w kodeksie cywilnym o rachunkach bankowych (art. 725-733 oraz ustawa prawo bankowe rozdział 3). Idea rachunku jest taka, że powierza się pieniądze posiadaczowi rachunku na podstawie odrębnej umowy. Odrębna umowa to umowa powiernicza. Posiadam rachunku jest powiernikiem natomiast wpłacający pieniądze powierzającym. Na takim rachunku nie można gromadzić innych środków pieniężnych niż wynika to z umowy powierniczej. Jest on stosowany po to aby Twoje środki na zakup przyszłej nieruchomości były lepiej zabezpieczone podczas np. bankructwa dewelopera. Pamiętaj iż stronami umowy w takich rachunkach jest bank oraz powiernik czyli posiadacz rachunku. Ty jako osoba wpłacająca środki na taki rachunek nie jesteś stroną umowy. Jesteś jednak cały czas właścicielem posiadanych środków pieniężnych. Posiadacz rachunku jest jedynie ich dysponentem, który określa na co i w jakim terminie pieniądze przeznaczy. Stan taki jest ważny do momentu gdy zgodnie z postanowieniami umowy zostaną spełnione warunki do ich wypłaty na rzecz posiadacza rachunku. Jeśli stan taki nie będzie miał miejsca środki powinny zostać Ci zwrócone – czyli powierzającemu. Ty jako powierzający wpłacasz pieniądze na ten rachunek po to aby zostały wykorzystane zgodnie z ustalonym celem jaki uzgodniłeś z posiadaczem rachunku. Posiadacz dysponuje Twoimi środkami ale jest zobowiązany do rozliczenia się z Tobą ze sposobu ich wykorzystania. Posiadacz rachunku zobowiązany jest równie zwrócić te środki, które nie zostaną wykorzystane podczas trwania umowy.
Pamiętaj iż umowa powiernicza a umowa o rachunek powierniczy to dwie zupełnie inne umowy. Umowa powiernicza w ogóle nie musi zostać przedstawiona bankowi. Nie ma takiego wymogu.
Ty jako powierzający pieniądze nie jesteś stroną umowy o rachunek powierniczy. Nie jesteś zatem uprawniony do otrzymywania informacji na temat stanu rachunku oraz jego wykorzystania. Chyba, że zostanie to przewidziane w treści umowy o rachunek powierniczy.
Umowa o prowadzenie rachunku powierniczego jest umową dwustronną. Zawierana jest zatem między deweloperem a bankiem. Ty nie masz żadnego prawa do ingerowania w jej treść. Umowa ta jednak może być załącznikiem do prospektu informacyjnego tak abyś mógł się z nią zapoznać.
CO POWINNA ZAWIERAĆ UMOWA O RACHUNEK POWIERNICZY
Forma i treść umowy o rachunek powierniczy podlega ogólnym wymogą co do formy i treści określonych w art. 52 prawa bankowego. Powinna być zawarta na piśmie. Jednak to iż nie została zawarta na piśmie nie oznacza iż nie obowiązuje. Problem pojawi się podczas sporów i próbie udowodnienia racji jednej lub drugiej strony.
Umowa zatem najlepiej jak zostanie zawarta na piśmie z własnoręcznymi podpisami właścicieli. Może być również zawarta elektronicznie za pomocą elektronicznych nośników informacji
Każda umowa wg prawa bankowego musi zawierać:
– strony umowy
– rodzaj otwieranego rachunku
– walutę rachunku
– czas trwania umowy
– wysokość czynności i opłat za prowadzenie rachunku
– forma i zakres rozliczeń pieniężnych dokonywanych na zlecenie posiadacza rachunku wraz z terminami ich realizacji
– tryb oraz przesłanki dokonywania zmian w umowie
– odpowiedzialność banku za terminowe realizacje rozliczeń pieniężnych oraz odszkodowania za ich przekroczenie
Umowa powinna również zawierać warunki jakie muszą być spełnione aby Twoje środki pieniężne zostały wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby dyspozycje w zakresie do wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Bank jest zobowiązany do wykonywania dyspozycji w tych granicach nawet jeśli będą one sprzeczne z umową powierniczą. Wyjątkiem jest sytuacja gdy strony umowy o prowadzenie rachunku powierniczego przewidziały zapis o obowiązku kontroli ze strony banku czy dyspozycja wykorzystania środków pieniężnych jest zgodna z umową powierniczą.
CZY WPŁATA NA RACHUNEK POWIERNICZY JEST KONIECZNA
Począwszy od wejścia w życiu ustawy deweloperskiej oraz inwestycji rozpoczętych po wejściu w/w ustawy deweloper jest zobowiązany do prowadzenia rachunku powierniczego w formach jakie opisywałem powyżej. Wpłata środków pieniężnych jest zatem konieczna na jeden z czterech rodzajów rachunków – w zależności jaki prowadzi deweloper. Pamiętaj iż dla Ciebie to tylko korzyść. Twoje środki są lepiej zabezpieczone w sytuacjach stresowych:) Pamiętaj, że na takim rachunku deweloper jest zobowiązany gromadzić środki na poczet ceny mieszkania. Inne środki takie jak np. zapłata za zmiany lokatorskie, dodatkowe środki za kasy umowne oraz inne mogą być gromadzone na innym koncie bankowym.
OTWARTY I ZAMKNIĘTY RACHUNEK POWIERNICZY – RÓŻNICE
Rodzaje rachunków powierniczych opisałem na początku wpisu. Deweloper ma do wyboru zgodnie z ustawą cztery rodzaje rachunków. Różnią się one kosztem prowadzenia co obciąża dewelopera (a tak naprawdę Ciebie jako nabywcę – bo oczywiście iż koszt prowadzenia rachunku jest wliczony w koszt inwestycji) oraz stopniem zabezpieczenia Twojego wpłaconego kapitału. Dla Ciebie jako nabywcy najlepszym środkiem ochrony (najbardziej prawdopodobny stopień odzyskania wpłaconego kapitału) jest zamknięty rachunek powierniczy. Deweloper uzyska zatem środki pieniężne dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności zakupionej nieruchomości. Do tego czasu pieniądze pozostają na rachunku. Mogą one zostać w całości zwrócone nabywcy np. w sytuacji gdy deweloper ogłosi upadłość.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oznacza najmniejsze koszty prowadzenia rachunku oraz najmniejszy stopień ochrony wpłaconego przez Ciebie kapitału. Deweloper w tej sytuacji dostaje dostęp do określonych środków pieniężnych zgodnie z określonymi etapami powstawania osiedla. Etapy te muszą zostać opisane dokładnie w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. W tym przypadku prawdopodobnie podczas ogłoszenia upadłości dewelopera na rachunku powierniczym będzie znajdować się tylko ostatnia transza wpłaconych środków. Pozostałe środki na pewno będą wykorzystane przez inwestora. O te środki będziesz musiał się starać w odrębnym postępowaniu upadłościowym wobec dewelopera.
Otwarty rachunek powierniczy może również występować z gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową. Polega to na tym iż część wpłaconych przez Ciebie środków wypłaci Ci bank lub ubezpieczyciel. Dla Ciebie jako nabywcy różnic praktycznie nie widać. Po za tym iż w jednej sytuacji pieniądze wypłaci bank a w drugiej ubezpieczyciel. Obie te formy podlegają nadzorowi państwowemu czyli Komisji Nadzoru Finansowego. Posiadają zatem dość duże rezerwy finansowe więc raczej są wypłacalne:)
Gwarancją taką bank lub ubezpieczyciel zobowiązuje się wypłacić Ci wpłacone przez Ciebie środki pieniężne w sytuacji gdy przedsięwzięcie deweloperskie nie dojdzie do końca. Np. deweloper ogłosi upadłość lub odstąpisz od umowy np. w sytuacji gdy deweloper nie przeniesie na Ciebie własności lokalu w wyznaczonym w umowie terminie. Jest to zatem dodatkowe zabezpieczenie w sytuacji gdyby środki znajdujące się na rachunku powierniczym nie były w stanie pokryć roszczenia z tytułu dokonanych wpłat. Pamiętaj: jeżeli posiadasz rachunek z ubezpieczeniem możesz domagać się zwrotu całej wpłaconej kwoty bezpośrednio od gwaranta. Nie musisz występować do dewelopera a później do gwaranta. Oczywiście środki wypłacone przez gwaranta pomniejszą środki jakie powinny zostać Ci zwrócone w ramach rachunku powierniczego.
Pamiętaj: Bank czy to ubezpieczyciel nie jest charytatywną instytucją i nie rozdaje kasy na prawo i lewo. Na pewno taka gwarancja dodaje szans na odzyskanie wpłaconego kapitału. Nie oznacza to, że nie musisz o ten zwrot powalczyć. Na pewno taka forma również nie daje 100% ochrony wpłaconego kapitału.
Należy zapamiętać iż przepisy o gwarancji bankowej czy to ubezpieczeniowej nie są jednoznaczne i precyzyjne. Zatem gwarancja gwarancją a w rzeczywistości jest tak iż czym droższe koszty gwarancji tym większe realne szanse na odzyskanie wpłaconych środków! Większość instytucji konstruuje tak gwarancję aby gwarant nie musiał wypłacić Ci należnych pieniędzy!
Deweloper nie ma obowiązku okazywania Ci treści gwarancji! Jeżeli nie ma jednak nic do ukrycia nie powinien mieć również żadnych obiekcji aby Ci ją okazać.
Najważniejsze to powinieneś sprawdzić iż udzielona gwarancja jest:
– nieodwołalna w czasie
– nie nakłada na nabywcę spełnienia żadnych warunków do jej wykonania
– jest płatna przy pierwszym żądaniu
Pamiętaj iż ubezpieczeniu podlegają tylko wpłaty na rachunek powierniczy! Nie dotyczą one zatem kar umownych ani odsetek.
Najlepiej taką umowę skonsultować z doświadczoną osobą, która widziała już wiele.
Jeżeli będziesz potrzebował pomocy zapraszam do kontaktu :)
ODSTĄPIENIE OD UMOWY DEWELOPERSKIEJ A RACHUNEK POWIERNICZY
W sytuacji gdy umowa deweloperska zostanie rozwiązana to wpłacone środki powinny zostać zwrócone. Sytuacja oczywiście wygląda różnie w zależności od sytuacji oraz przyczyn rozwiązania umowy deweloperskiej.
Jeżeli takie odstąpienie nastąpiło z przyczyn wynikających z art. 29 ustawy deweloperskiej – który to mówi o jednostronnym odstąpieniu od umowy ze strony nabywcy jak i dewelopera na skutek okoliczności drugiej strony oraz zawiera sześć okoliczności takiego odstąpienia (w przypadku nabywcy) lub dwie okoliczności (w przypadku dewelopera) bank wypłaca środki zgromadzone na rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu takiego oświadczenia!
Gdyby jednak odstąpienie od umowy deweloperskiej nastąpiło (art. 29 umowy deweloperskiej) z przyczyn obojga stron – czyli za porozumieniem stron. Strony powinny przedstawić do banku zgodne oświadczenie woli co do podziału środków zgromadzonych na rachunku powierniczym! Bank powinien wypłacić środki w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia.
Nie pytajcie co oznacza stwierdzenie „niezwłocznie” – w Polskim prawie oznacza to : wtedy kiedy będą mieć czas:) może to być 2 dni po złożeniu oświadczenia a może być i miesiąc.
JAKA JEST OCHRONA ŚRODKÓW POWIERZAJĄCEGO PIENIĄDZE NA RACHUNEK POWIERNICZY
Dla Ciebie jako nabywcy rachunek powierniczy jest zabezpieczeniem umożliwiającym odzyskanie pieniędzy od dewelopera gdyby przedsięwzięcie deweloperskie nie doszło do skutku. Koszty prowadzenia rachunku powierniczego oczywiście pokrywasz Ty jako nabywca! Nie są to jednak koszty bardzo wysokie. Oscylują przeważnie od 1 do 4% wartości nieruchomości. Pamiętaj iż deweloper może na taki rachunek wpłacać pieniądze od nabywców tylko na poczet cen za wartość nieruchomości. Oznacza to iż np. kary umowne oraz inne odsetki mogą być już gromadzone na innym koncie bankowym.
ILE ODZYSKASZ GDY DEWELOPER OGŁOSI UPADŁOŚĆ?
Sytuacja po 2012 roku wygląda lepiej z punktu widzenia nabywcy. Jednak powyżej opisane środki ochrony wcale nie gwarantują 100% zwrotu wpłaconego kapitału. To ile środków z powrotem wróci do Ciebie zależy od kilku czynników.
Jeżeli inwestycja nie posiada rachunku powierniczego a deweloper ogłosi upadłość odzyskanie wpłaconych przez Ciebie środków bardzo spada do minimum.
Jeżeli jest stosowany rachunek powierniczy to kolejną rzeczą jest zapytanie jaki jest rachunek. Zamknięty czy otwarty. W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego masz większe szanse na odzyskanie wpłaconego kapitału. Jest to najlepszy wariant dla Ciebie jako nabywcy – najgorszy dla dewelopera. Pieniądze otrzymuje dopiero po przeniesieniu prawa własności na Ciebie oraz ma większe koszty prowadzenia rachunku. W tej sytuacji masz jednak praktycznie pewne iż w całości odzyskasz środki. Chyba że bank ogłosi upadłość ale to jest rzadkość:)
W przypadku zastosowania otwartego rachunku powierniczego wszystko zależy od jego salda. Prawdopodobnie na rachunku może się znajdować tylko ostatnia wpłacona część środków albo mniej.
Tak po krotce przedstawia się sytuacja związana z ochroną środków nabywców. Jeżeli masz pytania lub potrzebujesz pomocy możesz śmiało się ze mną skontaktować:)
