W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:
– Czym jest zasiedzenie nieruchomości
– Posiadacz samoistny w dobrej lub złej wierze
– Okres zasiedzenia
– Dzierżawa gruntu a zasiedzenie
– Koszt sprawy o zasiedzenie
– Wnioski
Cześć. Dziś opiszę Ci trochę wiadomości na temat zasiedzenia. Jako iż moją specjalnością są nieruchomości nie będę tutaj w ogóle opisywał zasiedzenia ruchomości. Oczywiście takowe również istnieje jednak nie jest to w ogóle w moich zainteresowaniach. Czy można przejąć nieruchomość przez zasiedzenie? Temat prawdopodobnie znany dla tych co spotkała ich taka przykrość. Jednak warto się zapoznać aby uniknąć takich problemów. Zapraszam do czytania:)
CZYM JEST ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI
Zasiedzenie jest to legalny i nieodpłatny sposób na nabycie własności nieruchomości na skutek jej samoistnego posiadania przez okres przewidziany w prawie, który jest zwany zasiedzeniem. Czasami ktoś „czuje” się właścicielem działki pomimo tego iż prawnie jest nim ktoś inny. Czasami zdarza się również i nie wiadomo kto jest właścicielem działki. Brak księgi wieczystej lub zaginięcie dokumentów.
Do zasiedzenia może dojść wtedy gdy formalny właściciel zaginął, nie wiadomo kto nim jest a osoba, która korzysta z nieruchomości traktuje ją jako swoją własność
Zasiedzenie możemy podzielić na:
– Zasiedzenie nieruchomości
– Zasiedzenie użytkowania wieczystego
– Zasiedzenie służebności gruntowej
– Zasiedzenie służebności przesyłu
Zasiedzenie jest bezpłatne. Następuje ono z mocy prawa. Jeżeli zatem są spełnione warunki przewidziane w polskim prawie do zasiedzenia dochodzi automatycznie.
Poniżej rozpiszę to na różnego typu nieruchomości oraz warunki jakie należy spełnić aby zasiedzenie było możliwe.
ZASIEDZENIE GRUNTU (działki):
Generalnie określa się to jako zasiedzenie nieruchomości. Nieruchomością możemy nazywać: działkę, grunt lub ziemię. Nieruchomość to również budynki. Jednak tylko wtedy gdy są prawnie wyodrębnione, czyli posiadają osobną księgę wieczystą.
Zasiedzenie gruntu (działki, ziemi) jest możliwe jak również zasiedzenie składowej części działki. Czyli fizycznego obszaru, pomimo iż geodezyjnie nie została wyodrębniona jako osobna działka. Zasiedzieć również można udziały w nieruchomości. Różnica pomiędzy częścią nieruchomości a udziałem w nieruchomości jest taka iż część nieruchomości to fizycznie określona cześć w, której korzysta osoba która chce zasiedzieć ją. Udział w nieruchomości występuje wtedy gdy np. są dwie osoby które korzystają z całości. Wtedy sąd może uznać ich jako współwłaścicielami. Nie jest możliwe zasiedzenie części składowej nieruchomości. Czyli takiej, która została wyodrębniona nie zgodnie z prawem. Nie będziesz zatem mógł zasiedzieć np. piwnicy. Prawo zabrania również zasiedzenia drogi publicznej. Czyli takiej, która jest w posiadaniu gminy, powiatu, województwa czy Skarbu Państwa.
ZASIEDZENIE DOMU:
Generalnie ze względów prawnych ważniejszy jest punkt powyższy. Czyli zasiedzenie nieruchomości. Ze względów prawnych – poza kilkoma wyjątkami dom który stoi na nieruchomości jest własnością właściciela działki. Nie ma tutaj znaczenia co jest więcej warte. Czy to dom czy sama działka. Jeżeli zatem chcesz zasiedzieć dom to najpierw przemyśl czy jesteś w stanie zasiedzieć nieruchomość pod nim. Wtedy automatycznie staniesz się również właścicielem domu. Jeżeli budynek stoi na gruncie, który nie jest własnością a jedynie właściciel posiada prawo użytkowania wieczystego możesz się starać o zasiedzenie domu wraz z prawem użytkowania wieczystego. Tutaj należy starannie przemyśleć co chcesz zasiedzieć. Jeżeli złożysz wniosek o zasiedzenie nieruchomości zamiast prawa korzystania to Sąd automatycznie oddali taki wniosek.
ZASIEDZENIE LOKALU:
Zasiedzieć lokal usługowy czy mieszkalny będziesz mógł tylko i wyłącznie wtedy jeżeli będzie on stanowił osobną nieruchomość. Czyli będzie mieć założoną osobną księgę wieczystą. Jeżeli nie będzie posiadał własnej księgi wieczystej nie będzie stanowił odrębnej nieruchomości i nie będziesz miał prawa go zasiedzieć. Wtedy jest jedynie możliwość zasiedzenia całej nieruchomości wraz z gruntem na którym się znajduje. Co powiedzmy sobie szczerze jest nierealne:) Pamiętaj iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu również jest podstawą aby lokal posiadał odrębną księgę wieczystą, nie należy jednak tego mylić z prawem własności! Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie może w tym przypadku dojść do zasiedzenia. Lokal oczywiście może znajdować się na gruncie nie własnościowym ale dzierżawionym. W takim przypadku z wnioskiem możesz wystąpić o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością lokalu.
ZASIEDZENIE SŁUZEBNOŚCI GRUNTOWEJ:
Zasiedzenie to może dotyczyć służebności drogi koniecznej lub prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada.
ZASIEDZENIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU:
Powyższe zasiedzenie dotyczy np. sytuacji gdy na naszej działce znajdują się linie energetyczne. Wymaga to osobnego opisu gdyż jest to dość skomplikowana procedura. Opiszę go w osobnym wpisie:)
POSIADACZ SAMOISTNY W DOBREJ ORAZ ZŁEJ WIERZE
Na początku wyjaśnię Ci kim jest posiadacz samoistny. Jest to taka osoba, która zachowuje się tak jak właściciel nieruchomości (lecz nim nie jest) czyli:
– korzystasz z nieruchomości jakbyś był jej właścicielem
– wykonujesz wszelkie obowiązki takie jak właściciel
– dbasz o nieruchomość
– bronisz swoich nieruchomości i budynków przed zagrożeniami
– płacisz podatki
– uprawiasz ziemię oraz korzystasz z jej plonów
– budujesz oraz remontujesz
– ubezpieczasz nieruchomość
Powyższe to przykłady, które świadczą o stawaniu się posiadaczem samoistnym. Nie muszą one jednak występować łącznie.
Kiedy nie będziesz uznany za posiadacza samoistnego? Na pewno wtedy gdy:
– płacisz czynsz lub opłatę za dzierżawę właścicielowi
– nie płacisz ale właściciel ciągle interesuje się nieruchomością
– gdy robisz to na podstawie umowy zlecenia przez właściciela
– gdy robisz to na podstawie umowy np. dzierżawy
Dzieje się tak dlatego iż jest w dalszym stopniu zależny od właściciela nieruchomości!
Należy tutaj rozdzielić jeszcze dwa ważne stwierdzenia. Posiadacz samoistny w dobrej a złej wierze. Jeżeli chodzi o zasiedzenie to może tego dokonać tylko posiadacz samoistny.
Różnica:
Posiadasz samoistny w DOBREJ wierze może zasiedzieć:
– nieruchomość
– rzecz ruchomą
– użytkowanie wieczyste
– służebność przesyłu
– służebność gruntową
Posiadasz samoistny w ZŁEJ wieże może zasiedzieć:
– nieruchomość
– użytkowanie wieczyste
– służebność przesyłu
– służebność gruntową
NIE MOŻESZ JEDNAK ZASIEDZIEĆ RZECZY RUCHOMEJ!
Dodatkowo posiadacz samoistny w złej wieże musi wykazać się dużo dłuższym okresem zasiedzenia.
Poniżej opiszę jaka jest różnica (faktycznie) w byciu posiadaczem samoistnym w dobrej a złej wierze.
Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś kto:
– korzysta z danej rzeczy oraz traktuje ją jak swoją własność. Np. uprawia grunt.
– jest przekonany, że dany grunt jest jego własnością. Podpisał np. umowę na dany grunt i jest przekonany iż umowa ta nadal obowiązuje, pomimo tego iż np. umowa może nie obowiązywać ale posiadacz o tym nie wie!
Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś kto:
– korzysta z danej rzeczy oraz traktuje ją jak swoją własność. Np. uprawia grunt.
– jest świadom tego iż nie jest właścicielem danego gruntu! – Ta sytuacja może dotyczyć np. osoby która zaczęła uprawiać opuszczony grunt. Wie iż nie jest jej właścicielem ale traktuje się jak właściciel.
OKRES ZASIEDZENIA
Tutaj opiszę kolejny ważny aspekt jakim jest okres zasiedzenia:) Pamiętaj iż zgodnie z naszym prawem okres zasiedzenia musi być nie przerwany. Oczywiście polskie prawo jak zawsze dopuszcza pewne wyjątki. Tak też jest i w tej sytuacji. Nie będę ich jednak opisywał bo to wpis na osobny temat.
Okres zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowej jak i służebności przesyłu i użytkowania wieczystego jest taki sam. Przynajmniej tak do tego podchodzą nasze Sądy:)
Jak wiadomo sytuacji jest bez liku. mogą się zdarzyć różne rzeczy i przypadki. Wpis ten nie dotyczy również sytuacji gdy zasiedlana nieruchomość miała należeć do Skarbu Państwa lub była nieruchomością Samorządową. Wpis też nie ujmuje skutków prawnych gdy zasiedzenie rozpoczęło się przed 1946r.
Obecnie nasze prawo przewiduje dwie drogi.
Okres zasiedzenia zatem wynosi (oczywiście dla nieruchomości bo tym się zajmuję):
Dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze: 20 lat
Dla posiadacza samoistnego w złe wierze: 30 lat
Prawo jednak na przestrzeni lat zmieniało się. Bywały dłuższe (takie jak teraz) oraz krótsze okresy zasiedzenia. Kiedy zatem obowiązywały krótsze? Krótszy okres (10 lat w dobrej wierze oraz 20 lat w złej wierze) będzie obowiązywać gdy okres zasiedzenia rozpoczął się po 1 stycznia 1965r. a zakończył przed 1 października 1990r. Wtedy mamy do czynienia z krótkim okresem zasiedzenia. Są również przypadki szczególne oraz trudne do opisania. Gdy okresy nachodzą na siebie. Takie sytuacje są ciężkie do opisywaniu na bloga. Zapraszam z takimi sytuacjami do kontaktu aby wszystko wyjaśnić i omówić:)
Co w przypadku przejęcia nieruchomości od rodziców. Czyli co się dzieje i czy można doliczyć do czasu zasiedzenia okres posiadania nieruchomości przez poprzedników. Tak, można! Często znane są przypadki gdy to ktoś otrzymuje nieruchomość od rodziców lub kupił nieruchomość od innego posiadacza samoistnego. Takie przypadki stosuje się do zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowej, służebności przesyłu oraz użytkowania wieczystego.
Pamiętaj iż jeżeli nastąpiła kontynuacja okresu zasiedzenia po posiadaczu samoistnym w złej wierze to czas będzie doliczony jednak wtedy okres zasiedzenia będzie wynosił odpowiednio tyle ile dla takiego posiadacza. Czyli będzie dłuższy niż dla posiadacza w dobrej wieże. Nawet jeżeli Ty jako spadkobierca, nabywca lub inny o tym nie wiedziałeś.
DZIERŻAWA GRUNTU A ZASIEDZENIE
Często padają pytania czy ktoś kto dzierżawi grunt np. przez okres 30 lat może go zasiedzieć. Odpowiedź tutaj jest prosta. NIE może zasiedzieć takiego gruntu. Wszystko wynika z KC (Kodeks Cywilny) oraz odrębnych ustaw. Dzierżawca jest bowiem posiadaczem zależnym takiej nieruchomości. Posiadacz zależny nie może zasiedzieć gruntu. Pamiętaj jednak, że posiadaczem zależnym jest się na mocy każdej innej umowy. Trwa to dotąd aż umowa nie wygaśnie. Po wygaśnięciu umowy jak najbardziej można liczyć czas zasiedzenia.
KOSZT SPRAWY O ZASIEDZENIE
Tutaj co do samej zasady koszty nabycia prawa własności przez zasiedzenie są bezpłatne. Mamy jednak szereg kosztów pośrednich o niemałej wartości. Do takich kosztów zaliczamy:
– koszt obsługi prawnej
– opłatę sądową
– podatek od zasiedzenia
– koszty związane z księgą wieczystą
– inne
Poniżej dokładnie opiszę Ci jakiej wielkości są to koszty. Należy się jednak nastawić na koszty od kilku do kilkunastu tysięcy. Te kwoty i tak zazwyczaj są ułamkiem wartości nieruchomości, która jest przedmiotem zasiedzenia.
Koszt obsługi prawnej: Koszty te są zawsze ustalane indywidualnie. Wiadomo, że zależą one od statusu prawnika, skomplikowania sprawy itp. Jednak warto zabezpieczyć się w osobę znającą temat od podszewki. Źle złożone wnioski mogą generować tylko wydatki i nie przynieść żadnych rezultatów.
Opłata sądowa: Opłata sądowa jest stała. Obecnie wynosi ona:
– 2000zł od wniosku o zasiedzenie nieruchomości
– 200zł od wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej
– 40zł od wniosku o zasiedzenie służebności przesyłu
Pamiętaj iż opłaty mogą się zmienić! Najlepiej jak sam sprawdzisz aktualne opłaty. Reguluje to ustawa o kosztach: Ustawa z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Podatek od zasiedzenia: Tutaj sytuacja jest prosta. W przypadku gdy szczęście Ci dopisze i staniesz się właścicielem poprzez zasiedzenie zapłacisz podatek w wysokości 7% od wartości zasiedzianej rzeczy. Wyjątkiem jest gdy zasiedzenie będzie na Twojego spadkobiercę. W tej sytuacji zapłacisz jedynie podatek od spadku i darowizn. Tutaj zwolniona jest z opłaty najbliższa rodzina.
Koszty z księgą wieczystą: Koszt wpisu prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200zł. W przypadku gdy nie ma założonej księgi wieczystej warto ją założyć. Wtedy dodatkowo będziesz musiał ponieść opłatę założenia księgi wieczystej w wysokości 60zł.
Inne:
Brak wiedzy o aktualnym właścicielu. W takim przypadku Sąd daje ogłoszenia w celu jego odnalezienia. Koszt takiego ogłoszenia może wynosić około 700zł. Ogłoszenie jest zamieszczane np. w prasie.
Brak wiedzy o miejscu zamieszkania właściciela. W tej sytuacji Sąd wyznacza kuratora, który będzie reprezentował interesy właściciela. Jego wynagrodzenie pokrywane jest z zaliczki jaką wyznaczy Sąd. Koszt kuratora zależy od wartości nieruchomości, skomplikowania sprawy oraz tego kim jest kurator. Adwokaci oraz Radcy prawni mają dwukrotnie większą stawkę od pozostałych kuratorów. Kuratora wyznacza Sąd. Sąd może również całkowicie odejść od wynagrodzenia ale to już zależy od Sądu:) Maksymalne stawki są ustalone:
– 300 zł przy nieruchomości wartej od 1501 do 5.000 zł,
– 600 zł przy nieruchomości wartej od 5.001 zł do 10.000 zł,
– 1.200 zł przy nieruchomości wartej od 10.001 zł do 50.000 zł,
– 1.800 zł przy nieruchomości wartej od 50.001 zł do 200.000 zł,
– 3.600 zł przy nieruchomości wartej 200.000 zł i więcej.
Jeżeli kurator nie będzie radcą prawnym lub adwokatem powyższe stawki będą o połowę niższe.
WNIOSKI
Jak widzisz temat zasiedzenia jest bardzo szeroki. Można by doktorat napisać na ten temat. Mam nadzieję iż przedstawiłem Ci chociaż zarys całej sytuacji oraz mnogość opcji. Jeżeli potrzebujesz pomocy w tej sprawie napisz mnie. Na pewno pomogę:) Sprawy zasiedzenia zależą w dużym stopniu od tego czy robi to osoba w dobrej czy złej wieże jak i od samego początku kiedy miało miejsce zasiedzenia i ile trwa. Są to podstawowe kwestie.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w tej sprawie zapraszam na tą stronę –> KONTAKT
