przebudowa lokalu mieszkalnego a zmiana udziałów

Przebudowa lokalu mieszkalnego po oddaniu budynku przez dewelopera do użytkowania – co z udziałami?

W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– Wstęp

– Na jakim etapie możliwe jest wprowadzenie zmian?

– Czy konieczna jest zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej?

– Wnioski

 

WSTĘP

Cześć! Kupując mieszkanie na własność od dewelopera posiadasz udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten wynika z powierzchni mieszkań znajdujących się w budynku. Jeżeli zmieni się powierzchnia danego mieszkania to zmienia się również udział. Po wybudowaniu budynku deweloper uzyskuje zaświadczenia o samodzielności dla każdego lokalu mieszkalnego. Co jednak w przypadku gdy lokal zostanie poddany przebudowie? Co często ma miejsce po zakupie. Każdy nabywca ma swój pomysł na dany lokal i jego aranżację. Często przestawia ściany działowe oraz inne elementy.

Czy w takiej sytuacji należy zmieniać udziały jakie się posiada w nieruchomości? O tym przeczytasz poniżej:)

NA JAKIM ETAPIE MOŻLIWE JEST WPROWADZENIE ZMIAN?

Jeżeli zakupiłeś lokal poprzez umowę deweloperska – co świadczy o tym iż budynek nie ma jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie i jest w budowie wprowadzenie zmian zależy tylko i wyłącznie z dogadaniem się z obecnym właścicielem nieruchomości czyli z deweloperem. Najczęściej nie ma z tym żadnych problemów i takich zmian możemy dokonać na etapie budowy. Często zmiany te nie kosztują dużo.

Czy zmian możemy dokonać gdy budynek posiada już prawomocne pozwolenie na użytkowanie?

Tak, takich zmian również możemy dokonać. Pamiętaj, że omawiam tutaj wprowadzenie zmian, które znajdują się w obrębie ścian wydzielających niezależny lokal mieszkalny. Czyli wewnątrz lokalu! Takich zmian, które nie wychodzą na części wspólne budynku.

Każda taka zmiana może wymagać uzyskania dodatkowych zezwoleń. Np. zezwolenia zarządcy.

Zmian w częściach wspólnych również możemy dokonać. Są one jednak bardziej skomplikowane. Musimy uzyskać zgodę wspólnoty, wykonać odpowiednią dokumentację. Jest to bardzo problematyczne.

Nam jednak chodzi o same udziały jakie posiadamy- czy należy je zmienić w wyniku przebudowy lokalu mieszkalnego? O tym poniżej:)

CZY KONIECZNA JEST ZMIANA UDZIAŁÓW W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ?

Skąd w ogóle mowa o udziałach? Otóż ustawa o własności lokali art.3 ust.3 mówi iż: udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. A nawet udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej również odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Co zatem jeżeli już po oddaniu budynku do użytkowania wprowadzimy takie zmiany?




Czy wtedy konieczne jest obliczanie udziałów odnowa oraz korygowanie podpisanych  do tej pory aktów notarialnych? Oraz korektę wpisów w księgach wieczystych? Jest to oczywiście bardzo kłopotliwe oraz czasochłonne!

Sytuacja ta była niejasna oraz stanowiła często pewną niewiadomą dla nabywców oraz samych deweloperów, który często poprzez szereg formalności zakazywali dokonywania zmian.

Problem się wyjaśnił po tym jak sprawą zajął się Sąd.

Sygnatura akt: III CZP 65/11

Sąd uznał iż:

przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust 3 ustawy z 26.6.1994 r. o własności lokali”.

Z powyższego wynika jasno iż w przypadku jeżeli przebudowie dotyczą obecne części wspólne oraz ich powierzchnia ulegnie zmianie to w takim przypadku udziały należy przeliczyć od nowa.

W przypadku przebudowy, która nie wykracza poza osobno wyodrębniony lokal mieszkalny, nawet w przypadku zmiany jego powierzchni nie rodzi to konieczności ponownego obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej!

Zdaniem Sądu zatem samodzielny lokal mieszkalny wydzielony z budynku trwałymi ścianami może podlegać przebudową w granicach ścian wydzielających ten lokal z przestrzeni budynku.

W zależności od tego co zostanie przebudowane w takim samodzielnym lokalu mieszkalnym może wymagać to dodatkowych zezwoleń takich jak pozwolenie lub zgłoszenie na budowę. Zmiana konfiguracji takiego lokalu będzie widoczna zatem tylko i wyłącznie w księdze wieczystej danego lokalu mieszkalnego.

WNIOSKI

Mam nadzieję iż rozwiałem Twoje wątpliwości na temat przebudowy samodzielnych lokali mieszkalnych. Tak więc pamiętaj, że taka przebudowa samodzielnego lokalu mieszkalnego nie rodzi skutków zmiany powierzchni innych lokali w budynku oraz udziałów posiadanych przez innych nabywców w całej nieruchomości.

Masz pytanie? Zostaw komentarz lub napisz do mnie:)

Zdjęcia pochodzę ze strony:

 Designed by Pressfoto / Freepik

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach.
Nie ujawnię nikomu twojego adresu.

Please wait...

Thank you for signup!



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *