Cześć! Dziś chciałbym poruszyć temat, który może zaskoczyć swym rozwiązaniem nie jedną osobę. Spotkaliście się kiedyś podczas przeglądania ofert nieruchomości na dom w atrakcyjne cenie? Dopiero zagłębiając się w szczegóły okazało się iż to mieszkanie? Postaram się opisać dziś o co w tym wszystkim chodzi:)
Pierwsze na co należy zwrócić uwagę to fakt iż zabudowę dla każdej działki określa szczegółowo plan zagospodarowania przestrzennego lub też decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku planu.
W przedmiotowych dokumentach zapisane są zatem możliwe parametry zabudowy wraz z określeniem czy na działce może powstać budynek wielorodzinny czy też budynek jednorodzinny.
W powyższym tkwi problem. Deweloper jak zawsze chce zabudować jak największą część działki, czyli wybudować jak najwięcej tzw. PUM’ów. W wielu przypadkach jednak uniemożliwia mu to właśnie plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy.
Przytoczę poniżej definicję budynku jednorodzinnego:
„budynek mieszkalny jednorodzinny – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.
Jak widać z powyższego w budynku jednorodzinnym można wydzielić dwa lokale mieszkalne. To właśnie z tego faktu korzystają deweloperzy oraz inwestorzy. Budując zatem dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej powstać może w nich maksymalnie 4 mieszkania.
Często rozwiązania takie są projektowane i sprzedawane jako osobne kondygnację, gdzie można zakupić mieszkanie na parterze oraz kolejnych kondygnacjach w jednym segmencie bliżniaka oraz w kolejnym adekwatnie.
UWAGA: Pamiętaj iż domy w zabudowie bliźniaczej muszą stanowić samodzielną całość techniczno – użytkową. Nie mogą zatem mieć wspólnej ściany ani fundamentu. Muszą one być zdylatowane od siebie oraz muszą dać się wydzielić pionową kreską. Nie może być zatem uskoków po wysokości.
Przedstawiliśmy zatem jak może być sprzedawane powyższe ale jakie konsekwencję to niesie dla przyszłych nabywców?
Zapomnieć w takim przypadku musicie o samodzielnym własnym mieszkaniu. Przy tak skonstruowanym układzie będziecie w posiadaniu tzw. części wspólnym przy budynku. Ewentualne koszty późniejszych remontów również będą dzielone (w zależności oczywiście jakie to usterki) na poszczególnych nabywców.
UWAGA: Kiedyś zwracano uwagę na „nieuczciwych inwestorów czy też deweloperów”. Nie chcę tutaj nikogo oczerniać lub bronić a opisać sytuację.
Po pomimo prostej definicji budynku jednorodzinnego a dokładnie iż może zawierać maksymalnie dwa lokale mieszkalne inwestorzy budowali dużo większe obiekty (domy), które oczywiście spełniały wymogi planu zagospodarowania lub warunków zabudowy. Jedna budowane one były w taki sposób aby już w przyszłości była możliwość wydzielenia więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Odbywało się to jednak inną drogą. W pozwoleniu na budowę widniały dwa lokale. Później natomiast podział następował przez tzw. zniesienie współwłasności.
Czy jest to nieuczciwe? Oceńcie sami. Ja postawie tylko swoje spostrzeżenia.
– nabywcy takich nieruchomości mieli lub mogą mieć dużo problemów,
– inwestor korzystał z luki prawnej jaka była możliwa,
– inwestor jednak świadomie przewidywał iż będzie chciał zrobić coś niezgodnego z prawem a więc wydzielenie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych,
Obecnie ta sytuacja skłoniła również naszych rządzących do myślenia. Spowodowało to wprowadzenie zmian do uchwały o własności lokali, która obecnie zakazuje już możliwości podziału sądowy poprzez zniesienie współwłasności w sposób niezgodny z planem zagospodarowania oraz wydanym pozwoleniem na budowę. Oczywiście zakazuje również w normalnym trybie administracyjnym wydzielenia więcej niż dwóch lokali mieszkalnych jeżeli jest to niezgodne z prawem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.
Pytania? Sugestie? Zostaw komentarz.
Grafika ze strony:
