Mniejsza powierzchnia mieszkania – czy stanowi wadę przedmiotu odbioru?

W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– Wstęp

– Czy można odmówić odbioru mieszkania gdy ma mniejszą powierzchnię?

– Niedozwolone postanowienia umowne

– Wnioski

 

WSTĘP

Cześć! Dzisiaj Ci opowiem trochę o samej powierzchni mieszkania. O tym kiedy możesz odmówić podpisania protokołu zdawczo odbiorczego mieszkania pisałem w tym wpisie. Dziś odniesiemy się do samej powierzchni. Zapraszam do lektury.

CZY MOŻNA ODMÓWIĆ ODBIORU MIESZKANIA GDY MA MNIEJSZĄ POWIERZCHNIĘ?

Często zdarza się iż w umowie mamy inną powierzchnię a w rzeczywistości inną. Czasami większą a czasami mniejszą. Poniżej omówię te dwa przypadki.

 

Co jeżeli powierzchnia odbieranego mieszkania jest mniejsza niż ta zawarta w umowie deweloperskiej? Prawny punkt widzenia określa to jako wadę przedmiotu umowy. W takim przypadku nabywca może skorzystać z przepisów kodeksu cywilnego: art. 556-576. Wada fizyczna rzeczy w tym przypadku polega na niezgodności powierzchni użytkowej z tą zapisaną w umowie. W tej sytuacji nabywca może skorzystać z roszczeń określonych w kodeksie cywilnym: art. 560-561.

Roszczeniami tymi są:   

– obniżenie ceny

– odstąpienie od umowy

– naprawa przedmiotu umowy

– wymiana przedmiotu umowy na nowy

Pamiętaj iż jako nabywca możesz skorzystać tylko z jednego roszczenia. Czyli masz cztery do wyboru:) Nie łączą się w pary:) Specyfikacja tej wady (mniejszej powierzchni) w praktyce uprawnia Cię jako nabywcę tylko do jednego roszczenia – obniżenia ceny. Inne roszczenia w tym przypadku nie mogą mieć zastosowania. Gdyż naprawa przedmiotu umowy jest zbyt kosztowna lub w ogóle niemożliwa do wykonania. Nawet gdybyś zgłosił takie żądanie to deweloper odmówi jego wykonaniu na podstawie art. 560 par.2 oraz art. 561 par.3 Kodeksu cywilnego.

Dlaczego nie możesz skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy? Oczywiście gdyby powierzchnia miała różnicę np. 5% to prawdopodobnie było by to możliwe. Same różnice w powierzchni wynikają jasno z norm budowlanych. W praktyce różnice 2-3% są po prostu akceptowalne. Aby odstąpić od umowy wada musi mieć charakter istotny. Różnica powierzchni mogła by być traktowana jako istotna ale jedynie  przypadku gdyby była większa niż ta wynikająca z norm i przepisów budowlanych.

Jeżeli jesteś nabywcą powinieneś złożyć do dewelopera oświadczenie o obniżeniu ceny. Obniżenie powinno być proporcjonalne do obniżenia powierzchni mieszkania. Jeżeli deweloper nie odpowie na Twoje oświadczenie w terminie 14 dni to uważa się, że oświadczenie to uwzględnił.

Co w przypadku gdy powierzchnia mieszkania jest większa od tej zawartej w umowie? Czy jako nabywca powinieneś dopłacić do ceny mieszkania? Żadne przepisy tego nie regulują i przyjmuje się iż nie ma takiego obowiązku. Oczywiście jeżeli nie jest tak zapisane w umowie. Jeżeli jednak znalazł by się taki zapis w umowie, który określałby iż powinieneś dopłacić do ceny zakupu to powinna być również zawarta możliwość odstąpienia od umowy w takim przypadku.

 

NIEDOZWOLONE POSTANOWIENIA UMOWNE

Często w umowach znajdziemy zapis iż powierzchnia mieszkania może się różnić np. o 3%. Dodatkowo towarzyszy temu informacją iż w takim przypadku cena nie ulewa zmianie. Dopiero w przypadku gdy różnica powierzchni będzie większa od 2 % należy uwzględnić rozliczenie ceny z wyniki zmiany powierzchni. Takie zapisy w umowie traktowane są jako niedozwolone postanowienia umowne! Powierzchnia mieszkania jest czynnikiem cenotwórczym! Zmiana powierzchni mieszkania wynikająca z pomierzonej powierzchni a tej zawartej w umowie powinna zatem być rozliczona.

UWAGA: WEDŁUG UOKiK stwierdzono iż: dozwolony jest zapis aby nie rozliczać powierzchni jeżeli różnica nie jest większa niż 2%. Gdy ta różnica jest większa musi dojść do rozliczenia się między stronami.

Za klauzule niedozwolone mogą być traktowane zapisy, które:

  • nie przewidują rozliczenia się z konsumentem, gdy zaistniała różnica w powierzchni lokalu,

  • nie przyznają konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, jeżeli cena lokalu wzrosła.

Powyższe wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego o klauzulach niedozwolonych (art. 3851 – art. 3854 k.c.). Przypomnieć jednak należy, że aby dany zapis umowny mógł być uznany za niedozwolony spełniać musi łącznie kilka warunków:

  • brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony,

  • dane postanowienie kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy,

  • oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie.

Warto pamiętać o tym, że ustawa deweloperska nakazuje aby w treści umowy deweloperskiej wskazano wprost sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie wskazuje przy tym wprost konkretnego sposobu pomiaru.

Co ciekawe z ustawy Prawo budowlane wynika jednak, że deweloper (inwestor) zobowiązany jest dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych dokonanych przy zastosowaniu Polskie Normy PN ISO 9836:1997.

Warto zatem sprawdzić zapisy umowy deweloperskiej, różnica w powierzchni lokalu może bowiem wynikać także z zastosowania różnych sposobów jej pomiaru. Aby uniknąć sporów z deweloperem należy zadbać o to, aby w umowie posłużono się taką samą normą, jak wymaga tego prawo budowlane. Względnie wprowadzono zapisy rozstrzygające problem mogących powstać różnic pomiarowych.

 




WNIOSKI

Mam nadzieję iż rozjaśniłem Ci trochę problem wynikający z powierzchni zawartej w umowie a tej pomierzonej po wybudowaniu budynku. Pamiętaj, że zawsze powierzchnia będzie się minimalnie różnić i należy podejść do sytuacji z dystansem. Często wymiary podaje się w stanie surowym bez tynków a nawet jeżeli są podane z tynkami przyjmuje się ich normową grubość. Nie ma możliwości iż budynek co do milimetra będzie wybudowany zgodnie z projektem. Zawsze są minimalne różnice. Zatem zanim zaczniesz dochodzić swoich roszczeń pomyśl racjonalnie o tym problemie:)

Jeżeli brakuje informacji lub masz pytanie zostaw komentarz:)

Zdjęcia pochodzą ze strony

 Designed by Evening_Tao / Freepik

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach.
Nie ujawnię nikomu twojego adresu.

Please wait...

Thank you for signup!



11 thoughts on “Mniejsza powierzchnia mieszkania – czy stanowi wadę przedmiotu odbioru?

  1. Czy to oznacza, że jeśli moje mieszkanie zmniejszyło się 57,33 m2 do 56,27 to jest normalne? Czy jednak powinnam wystąpić z roszczeniem obniżenia ceny i mam szansę na takie rozwiązanie?

    • Witam! W Pani przypadku zmniejszenie powierzchni mieszkania mieści się z ustawowym 2 %. W zależności od zapisów w umowie należy poczynić odpowiednie kroki. W zależności co jest zapisane odnośnie rozliczeniu powierzchni. Jeżeli nic nie ma na ten temat nie ma prawa roszczeń do dewelopera.

  2. Witam. Do zleconej pracy potrzebowałem dalmierza, więc owy sobie załatwiłem. Z ciekawości pomierzyłem mieszkanie które obecnie wynajmuję po wykonaniu pomiarów narysowałem sobie układ w programie następnie po obliczeniach wyszło mi iż lokal jest o +-23% mniejszy niż to co mam wpisane w umowie ( mierzone po podłodze tak jakby mieszkanie stało puste bez mebli). I teraz pytanie czy mogę coś z tym zrobić ze względu na niezgodność umowy ze stanem rzeczywistym. Mogę zlecić pomierzenie lokalu by mieć papier że tak jest .

    • Witam. Jak rozumiem Pan nie kupił mieszkania tylko wynajmuje. W takich przypadkach nie obowiązuje ustawa deweloperska i przywileje z nią związane.
      Nie wiem jaki jest sens prostować takie rzeczy. Jak cena się zgadza i zdecydował się Pan na to mieszkanie to w czym problem? Nie prościej porozmawiać z właścicielem o sprostowanie w umowie niż od razu zlecanie jakiś pomiarów?

  3. Witam.
    Proszę o informację, czy w przypadku wystąpienia różnicy w metrażu np 2,5% Deweloper jest zobowiązany dokonania zwrotu nadpłaconej przeze mnie kwoty w wysokości 2,5% czy 0,5%?
    Fragment umowy dew.:
    „Strony dopuszczają – z zastrzeżeniem ust. 3 – wystąpienie różnic obmiarowych Przedmiotu
    Umowy , nieprzekraczających 2% powierzchni użytkowej ustalonej w § 3 ust. 1 Umowy. W
    przypadku, gdy powierzchnia Przedmiotu Umowy będzie mniejsza od powierzchni użytkowej
    określonej w § 3 ust 1 Umowy DEWELOPER zwróci nadpłaconą wartość.”

    Dziękuję i pozdrawiam.

      • Dziękuję za rozwianie wątpliwości. Mam jeszcze pytanie w sprawie sposobu mierzenia powierzchni użytkowej, ponieważ mamy w umowie podaną normę obmiaru PN- ISO i wątpliwości co do:
        1. Wnęki szafowej ze skosami, jak mierzyć?
        2. Powierzchni łazienki, czy mierzyć na pustych ścianach takich jak odebraliśmy od dewelopera czy na kafelkach,
        3. W korytarzu zamontowali wodomierz na wysokości 50cm (w projekcie było inaczej, zmiany zostały wymuszone przez MPWiK) i deweloper wykonał zabudowę rur i wodomierza od podlogi do ok 1m w górę. Czy ta zabudowę odlicza się od pow?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *