Mieszkanie na wynajem – jak wypowiedzieć umowę i odzyskać mieszkanie

W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– Co może być przedmiotem umowy najmu

– Okres najmu w umowie

– Przepisy regulujące wynajem mieszkania

– Kto musi płacić czynsz

– Podnajem. Czym jest i kto może z niego korzystać

 

Witam serdecznie. Wpis ten jest dla osób, które już wynajmują swoje mieszkania w celach inwestycyjnych i chcą się zabezpieczyć przed przyszłymi problemami jak i dla tych co dopiero zamierzają spróbować w tym swoich sił:) Dla tych drugich może to być nakreślenie wielu cennych informacji oraz problemów jakie mogą Cię spotkać podczas takiej inwestycji:) Prawdopodobnie zastanawiałeś się jakie możesz mieć problemy z wynajętym mieszkaniem. Co w sytuacji gdy ktoś nie będzie chciał się z niego wyprowadzić. itd. Poniżej kilka kwestii z tym związanych. Jeżeli chcesz abym bardziej szczegółowo opisał wybrane zagadnienie napisz do mnie lub pozostaw komentarz:)

Do zapoznania się ze wpisem zapraszam również osoby wynajmujące mieszkanie. Mogą dowiedzieć się kilku istotnych kwestii:)

CO MOŻE BYĆ PRZEDMIOTEM UMOWY NAJMU

Poniżej napiszę kilka informacji co może być wynajęte. Pamiętaj jednak, że to co nie jest  nie może być przedmiotem umowy najmu może być przedmiotem innej umowy, np. umowy dzierżawy.

Co może zatem być wynajęte? Wynajęta może być rzecz! Tak wynika z Kodeksu cywilnego, przynajmniej na tak długi okres przez jaki nie będą wprowadzone inne zapisy lub nie będzie stanowić inaczej inna ustawa. Pamiętaj jednak o tym iż przepisy szczególne ograniczają jednak rzeczy podlegające wynajmowi i nakładają obostrzenia które znajdziesz właśnie w tych przepisach. Np. ustawa o ochronie praw lokatorów uznaje, że wynajęty może być lokal, nie oznacza to jednak, że przedmiotem umowy najmu nie mogą być inne rzeczy. Muszą być jednak brane pod uwagę zgodnie z przepisami szczególnymi.

Podsumowując i jaśniej opisując:

Wynająć można nieruchomość w każdej postaci: lokal mieszkalny, działkę, cały budynek czy też część nieruchomości. Można wynajmować części składowe nieruchomości, np. pomieszczenie, a nawet samą ścianę – która może być przeznaczona pod cele reklamowe.

Wynająć można również rzeczy ruchome takie jak: samochód, rower, rolki. Są to najczęściej wynajmowane przedmioty.

Jak widzisz z powyższego wynająć można praktycznie wszystko od nieruchomości po wszelkie ruchomości. Będzie tak dotąd aż nie powstaną przepisy szczególne lub w obecnych nie powstaną jakieś obostrzenia.

Jak wynika również z powyższego nie można wynajmować praw oraz dóbr niematerialnych np. znaku towarowego itp. Nie można np. wynająć przedsiębiorstwa ale lokal który wchodzi w jego skład jak najbardziej.

OKRES NAJMU W UMOWIE

Na wstępie nakreślę tylko aby odróżniać dwa pojęcia: najem oraz najem okazjonalny. O najmie okazjonalnym opiszę w osobnym wpisie. Najem okazjonalny ma dużą zaletę nad zwykłym najmem. Ale to osobny krótki wpis. Okres najmu jest jednym z podstawowych zawartości umowy. Pamiętaj jednak iż brak podania okresu najmu w umowie wcale nie czyni umowy nie ważną. Może to rodzić jednak wiele komplikacji oraz problemów w przyszłości. Zaznaczam również iż wpis ten dotyczy umów najmu lokali mieszkalnych (nie dot. np. lokali użytkowych). Umowę najmu możemy zawrzeć na czas określony (oznaczony) lub nieokreślony (nieoznaczony).

Umowa zawarta na czas nieokreślony powoduje jednak pewne skutki. Przy podpisaniu takiej umowy czas od kiedy obowiązuje możemy określić od konkretnego dnia. Nie ma podanego zakończenia umowy. Zakończenie umowy zastępuje po jej wypowiedzeniu. Problem w tym iż podczas wypowiedzenia takiej umowy obowiązująca jest ustawa o ochronie praw lokatorów a nie zapisy Kodeksu cywilnego. Konsekwencja jest taka iż nie można wypowiedzieć takiej umowy z zachowaniem trzy miesięcznego okresu wypowiedzenia. Zapominają o tym często osoby wynajmujące mieszkania. Podczas tej umowy może być również problem z opuszczeniem go przez wynajmujących. Z takim problemem możesz się borykać nawet kilka lat!

Umowę na czas określony (oznaczony) podpisujemy na określony okres od konkretnej daty do konkretnej daty. Umowa taka nie może być jednak zawarta na czas dłuższy niż 10 lat.

PRZEPISY REGULUJĄCE WYNAJEM MIESZKANIA

Generalnie sprawa wydaje się bardzo prosta. U mowie musimy zawszeć strony umowy, okres, podmiot umowy oraz kwotę za wynajem. Sprawa się jednak komplikuje gdyż do takich omów prawdopodobnie chcesz wprowadzić jak najwięcej obostrzeń oraz wymagań takich jak: obowiązki najemcy, pokrycie szkód wyrządzonych przez niego itd.

Jak się już prawdopodobnie domyślasz nie tylko jedna ustawa reguluje prawa jakie zawiera umowa najmu. Najczęściej stosowne oraz najważniejsze są: ustawa o ochronie praw lokatorów, przepisy dotyczące najmu znajdujące się w Kodeksie cywilnym oraz również istotne ale rzadziej brane pod uwagę: przepisy podatkowe.

Najwięcej fascynacji budzi ustawa o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący przeważnie zawsze chcą zawrzeć w niej jak najwięcej punktów zabezpieczających dla siebie, nie zawierając żadnych przesłanek oraz punktów dotyczących praw najemcy. Albo myślą, że taka umowa da im jakieś większe prawo albo sam nie wiem co:) W praktyce jest tak, że wszystko co jest zawarte w ustawie brane jest pod uwagę a nie to co zawrzemy w umowie! Dlatego nie musimy wybierać odpowiednich paragrafów które akurat nam pasują. PAMIĘTAJ: nie ważne co będzie zawarte w umowie najmu obowiązują Cię wszystkie zapisy z w/w ustawy.

Kolejną grupą przepisów są przepisy wynikające z Kodeksu cywilnego. Mają one zastosowanie przez taki okres jakim ustawa o ochronie praw lokatorów nie będzie wprowadzać innych regulacji. Często przepisy wynikające z Kodeksu oraz ustawy mają na celu ten sam skutek. W przepisach wynikających z Kodeksu znajdziesz regulację dotyczące np. dziedziczenia, najmu przez małżonków.

W Kodeksie cywilnym znajdują się również regulacje stosowane do wszystkich umów. Znajdziesz tam informację w jakiej formie w ogóle może być zawarta umowa, na jaki okres.

 

KTO MUSI PŁACIĆ CZYNSZ?

Pytanie z reguły bardzo proste. Powinieneś jednak zapoznać się z tą informacją gdyż czasami zdarzają się różne sytuacje. Np. ktoś wynajął mieszkanie 3 pokojowe a sam zamieszkuje jeden pokój. Resztę pokoi wynajmuje innym osobą. Czy tylko osoba która podpisała umowę powinna płacić wszystko właścicielowi? Nie! Ty jako zamieszkujący też jesteś do tego zobowiązany! Za wszelkie zobowiązania wynikające z umowy najmu solidarnie ponoszą odpowiedzialność wszystkie osoby pełnoletnie zamieszkujące razem z nabywcą! Jak zawsze w polskim prawie należy coś udowodnić. Aby ktoś zapłacił solidarnie z osobą, która podpisała umowę potrzebne są dowody. Mogą to być np. dowody w postaci zeznać świadków (sąsiadów).

Jak widzisz to, że np. wynająłeś pokój nie oznacza, że możesz czuć się bezkarny nie płacąc na wynajem. Przeważnie w takiej sytuacji dajesz pieniądze osobie która zawarła umowę na rękę bez potwierdzenia. Powinieneś mieć dowód – choćby w postaci oświadczenia na zwykłej kartce iż zapłaciłeś należny czynsz. Bo co w sytuacji gdy zapłacisz a nie będziesz miał dowodów? Nigdy nie wiadomo co ktoś wymyśli:) Nie piszę tutaj iż takie sytuacje zdarzają się często. Ale opisuję sytuację po to aby każda ze stron wiedziała jak się zabezpieczyć:)

Pamiętaj, że za taki najem musi zapłacić osoba, która jest pełnoletnia i tylko za czas jaki faktycznie zamieszkiwała dane mieszkanie!

PODNAJEM. CZYM JEST I KTO MOŻE Z NIEGO KORZYSTAĆ

Podnajem w skrócie opisując: ktoś wynajmuje mieszkanie od właściciela i następnie wynajmuje je innym osobą. Ustawa o ochronie praw lokatorów określa jasno iż wynajmujący nie może wynajmować mieszkania osobą trzecim bez zgody właściciela. Jeżeli taka sytuacja zaistniała to właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najemcy. Jak zawsze polskie prawo ma pewne luki:) Zgoda taka może być wyrażona w każdej formie. Czy to ustnej czy pisemnej. Wiadomo, że jak mamy coś na piśmie to mamy dowody. Co w sytuacji gdy wynajmujący faktycznie podnajmie mieszkanie bez zgody właściciela i sprawa trafi do sądu? Jak udowodnimy będąc właścicielem iż nie wyraziliśmy słownie takiej zgody? Sąd bada dowody, których w tej sytuacji nie mamy. Bo wynajmujący może być nie uczciwy i twierdzić inaczej. Kolejny problem przy wynajmie. Może warto w umowę najmu wpisać zakaz podnajmu bez pisemnej zgody. Zawsze jest to jakiś plus:)

Osobie, która dokonała podnajmu bez Twojej zgody nie grozi nic innego jak tylko możliwość wypowiedzenia umowy. Okres wypowiedzenia to jeden miesiąc liczony od początku kolejnego miesiąca kalendarzowego. W praktyce: wypowiedzenie złożone np. 15 stycznia będzie prawomocne końcem lutego.

 

Wpis na pewno nie wyczerpuje całej tematyki związanej z najmem. Osobny wpis będzie dotyczył najmu lokalu użytkowego. Jeżeli brakuje Ci odpowiedzi na Twoje pytania to napisz je do mnie:) Uzupełnię wpis o nurtujące kwestie:)

 

Grafiki pochodzą ze strony:

<a href=”http://www.freepik.com”>Selected by freepik</a>

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach.
Nie ujawnię nikomu twojego adresu.

Please wait...

Thank you for signup!



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *