W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– Wstęp

– 5 rzeczy jakie wpływają na wysokość ceny mieszkania

– Wnioski

 

 

WSTĘP

Cześć! Często nabywcy są przekonani iż deweloperzy to zdziercy i mieszkania są bardzo drogie. Mówią iż spokojnie można obniżyć ceny zakupu nawet o 20% i jeszcze bardzo dobrze na tym zarobią. Ale czy tak jest? Niestety w dzisiejszych czasach konkurencja jest duża. Przedsięwzięcia deweloperskie są bardzo skomplikowane oraz wymagają szeregu spraw do załatwienia. Poniżej przeczytasz co wpływa na wysokość ceny za metr kwadratowy:) Zapraszam do lektury:)

Pamiętaj iż opisane poniżej rzeczy dotyczą kosztów jakie musi ponieść deweloper. Oczywiście nie są to wszystkie koszty jednak chciałbym Cię uświadomić jak duża jest to skala.

5 RZECZY JAKIE WPŁYWAJĄ NA WYSOKOŚĆ CENY MIESZKANIA

1. KOSZTY ANALIZ

Przed samym rozpoczęciem inwestycji deweloperskiej wykonuje się szereg analiz i opracować. Sprawdza się potencjał gruntu czyli jego chłonność. W skrócie ile można wybudować. Dodatkowo grunt jest sprawdzany pod innymi względami takimi jak różnego typu obciążenia. Często w tym momencie wykonuje się wstępną koncepcję w celu określenia potencjału budowanego obiektu.

2. KOSZT GRUNTU.

Obecnie grunty są bardzo drogie. W Krakowie często są szacowane w okolicy od 1000 do 2000zł do 1 metra powierzchni użytkowej budynku (PUM). Wyobraź sobie zatem jak duży koszt stanowi pozyskanie gruntu. Grunty w takiej cenie są w odległości około 3-6 km od centrum miasta. Dodatkowo grunty i tak poddaje się szczegółowej analizie. Ale to nie wpis o tym zagadnieniu :)

3. KOSZT OPRACOWANIA PROJEKTU BUDOWLANEGO

Sam projekt budowlany to nie jest koszt rzędu 5 tysięcy jak w przypadku budynku jednorodzinnego. Koszty opracowania projektu zaczynają się od minimum 45 zł za metr powierzchni użytkowej. I jest to koszt samego projektu budowlanego! Ten koszt aktualnie to chyba najtańsza stawka na rynku. Renomowane pracownie oscylują w okolicy 150zł za PUM. Dodatkowym kosztem jest wykonanie projektu wykonawczego.

4. KOSZT BUDOWY

Chyba nie trudno sobie wyobrazić iż czym bardziej skomplikowana bryła oraz im więcej udogodnień tym koszt budowy droższy. Oczywiście sam standard wykończenia jest też bardzo ważny. Obecnie za koszt budowy przyjęcie stawki około 2600zł za metr powierzchni użytkowej jest jak najbardziej realny. Koszty te oczywiście mogą być znacznie większe. Nie na celu w tym wpisie omawiać mi zasady kosztorysowania tylko przybliżyć  Ci minimalne wydatki dewelopera podczas planowania inwestycji.

5. KOSZTY FINANSOWANIA INWESTYCJI

Jest to również koszt jaki należy uwzględnić podczas planowania inwestycji. Koszty te oscylują mogą wynosić około 3 -6% wartości inwestycji! Są to zatem znaczne koszty. Oczywiście mogą one ulec zmianie w zakresie w jakim sposobie finansowane jest przedsięwzięcie deweloperskie.

6. KOSZTY DODATKOWE

Jest wiele rzeczy, których koszty należy uwzględnić podczas planowania inwestycji. Są to koszty dodatkowych uzgodnień i pozwoleń, koszty wycinki drzew, uzgodnień, wyburzeń budynków i dostosowania działki do inwestycji, koszty budowy urządzeń i infrastruktury towarzyszącej. Są to tylko przykłady takich kosztów. Jest ich jednak bardzo dużo i  mógłbym wypisać tutaj minimum 50 pozycji:) Ale nie to na celu tylko uświadomienie Ciebie o problemach i ich kosztach:)

7. KOSZTY MARKETINGU

Tak to prawda:) Samo się nie sprzeda. Należy opracować stronę internetową, opłacić portale ogłoszeniowe, targi nieruchomości, koszty biura sprzedaży, bilbordy, ulotki, reklamę adwords oraz inne związane z tym rzeczy:) Są to koszty pokrywane z miesiąca na miesiąc a nie tylko jednorazowo. Im dłużej zatem trwa sprzedaż tym większe koszty ponosi deweloper.

8. KOSZTY BIURA SPRZEDAŻY

Są to również duże koszty ponoszone z miesiąca na miesiąc. Wynagrodzenia pracowników, opłatę za lokal, sprzęt biurowy.

9. KOSZTY PROWADZENIA DZIAŁALNOŚCI

Ktoś tym wszystkim zarządza prawda? I nie robi tego charytatywnie tylko po to aby zarobić pieniądze. Musi otrzymywać wynagrodzenie. Koszty te również pokrywane są z miesiąca na miesiąc. Koszt prowadzenia firmy, księgowości oraz związane z tym opłaty również są bardzo wysokie.

10. KOSZTY UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI

Sam budynek – czyli nie sprzedane mieszkania czy też lokale to również koszty ponoszone z miesiąca na miesiąc. Ubezpieczenie, koszty zarządzania nieruchomością, media, podatki.

WNIOSKI

Jak sam widzisz koszty prowadzenia działalności są znaczące. Obecnie można przyjąć, że koszty budowy to minimum 5000zł od metra kwadratowego. Pamiętaj, że może się to znacznie zmienić od poszczególnych składowych. Nie opisałem tutaj wszystkiego czym należy się zająć podczas projektowania przedsięwzięcia deweloperskiego. Chciałem jednak uświadomić Cię, że są to ogromne koszty oraz wiedza z tym związana. Chcesz dowiedzieć się więcej? Zostaw komentarz:) Stworzę osobny wpis gdzie udostępnię Ci narzędzie umożliwiające obliczyć zysk z inwestycji:) Chcesz je otrzymać bezpośrednio? Napisz do mnie:)

Zdjęcia pochodzą ze strony:Designed by Evening_tao / Freepik