W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:
– Rodzaje prawa własności
– Problemy przy niektórych formach własności
– Opłaty miesięczne wynikające z formy własności
– Co wpływa na wysokość czynszu i opłat miesięcznych
– Wspólnota mieszkaniowa i jej zadłużenie – jakie problemy
– Różnice między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową
Cześć! W tym wpisie postaram się opowiedzieć trochę na temat własności kupowanej nieruchomości. Ominę trochę temat domków jednorodzinnych stawianych przez indywidualnych inwestorów. Od razu powiem gdyż widziałem wiele pytań na ten temat. Czy np. można budować dom na dzierżawionym gruncie? Można! Jeżeli posiadasz umowę dzierżawy oraz masz zapis w niej o takiej możliwości to jak najbardziej. Mówi o tym prawo budowlane. Do uzyskania pozwolenia na budowę musisz posiadać oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dzierżawa również jest takim prawem. Zgodnie z definicją mówiąc o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane to należy przez to rozumieć: „prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”. Pamiętaj jednak iż właściciel gruntu jest również właścicielem wszystkiego co na nim się znajduje:) Ale nie to będzie przedmiotem wpisu. Od razu jednak staram się odpowiedzieć na pytania jakie się pojawią. Jeżeli masz wątpliwości lub więcej pytań do tego napisz do mnie:)
RODZAJE PRAWA WŁASNOŚCI
Kupując nieruchomość kupujesz również jakieś prawo własności. Podstawowym podziałem jest:
– prawo własności
– prawo użytkowania wieczystego
– ograniczone prawa rzeczowe
Z powyższymi wiążą się następujące prawa oraz konsekwencje jakie opiszę poniżej. Teraz opiszę Ci jednak jakie są poszczególne prawa w poszczególnych kategoriach jakie wymieniłem powyżej.
PRAWO WŁASNOŚCI pozwala rządzić posiadaną rzeczą zgodnie z prawem normami branżowymi. Właściciel może czerpać dochody oraz różnego typu pożytki. Wyodrębnione prawo własności lokalu daje również udział właścicielowi w gruncie oraz w nieruchomościach wspólnych.
Współwłasność ułamkowa to własność w częściach ułamkowych. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo rozporządzać swoją częścią samodzielnie.
Współwłasność łączona (np. współwłasność małżonków) pozwala rozporządzać własnością zgodnie z wolą współwłaścicieli.
PRAWO UŻTKOWANIA WIECZYSTEGO jest również prawem zbywalnym i dziedziczonym ale ograniczonym w czasie. Większość gruntów w Polsce jest własnością Skarbu Państwa a nabywcy mieszkań na takim gruncie kupują właśnie prawo użytkowania wieczystego. Użytkownik wieczysty podczas trwania umowy ma prawa takie same jak w przypadku prawa własności. Najczęściej okres użytkowania wieczystego trwa 99 lat. Nie może być krótszy niż 40 lat. Na 5 lat przed wygaśnięciem takiego prawa można ubiegać się o jego przedłużenie na kolejny okres. Umowa Notarialna która określa sposób korzystania z gruntu przed użytkownika wieczystego powinna zawierać:
– termin rozpoczęcia oraz zakończenia prac budowlanych na danym gruncie
– rodzaj wybudowanych urządzeń oraz budynków
– termin oraz warunki odbudowy, np. w czasie zniszczenia lub rozbiórki w czasie trwania umowy
– wynagrodzenie użytkownikowi wieczystemu po wygaśnięciu jego prawa
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE to prawa do korzystania oraz czerpania korzyści z cudzej rzeczy. Do zmiany treści lub udzielenia takiego prawa konieczna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo zostało wpisane do księgi wieczystej należy również zaktualizować wpis w księdze. Do ograniczonych praw rzeczowym zaliczamy:
– użytkowanie
– służebność
– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
– hipoteka
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W tym przypadku lokator umieszcza jednorazową opłatę za prawo do lokalu oraz comiesięczne opłaty. Koszt jest niższy niż w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu. Pamiętaj jednak iż to spółdzielnia jest właścicielem w tym przypadku a nie TY! Pamiętaj również, że to prawo jest niezbywalne. Nie podlega egzekucji ani nie przechodzi na spadkobierców.
Spółdzielcze prawo do lokalu wygasa:
– w przypadku gdy wygasa członkostwo w spółdzielni
– zalegania z opłatami przez sześć miesięcy
– pomimo pisemnego upomnienia lokator wykorzystuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszcza powstawanie szkód, niszczy urządzenia wspólne oraz uniemożliwia korzystanie z nich.
PROBLEMY PRZY NIEKTÓRYCH FORMACH WŁASNOŚCI
Powyżej opisałem formy własności. W formy własności mogą wynikać różne problemy. Np. wysokość czynszów. Innym typem problemu może być np. brak dziedziczenia niektórych form własności. Brak możliwości decydowania o wysokości opłat, brak możliwości przegłosowania niektórych ważnych uchwał w przypadku małych wspólnot. Problemów nie sposób wszystkich wymienić jednoznacznie z wypunktowaniem. Każda sytuacja może spowodować innego typu problemy. Pamiętaj aby dokładnie przestudiować co się kupuje aby uniknąć problemów w przyszłości.
OPŁATY MIESIĘCZNE WYNIKAJĄCE Z FORMY WŁASNOŚCI
Forma własności wpływa również na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Poniżej opisałem wysokość czynszów oraz innych praw wynikających z posiadanego prawa własności. Pamiętaj jednak iż każdy przypadek należy omówić indywidualnie. Jeżeli posiadasz np. spółdzielcze prawo do lokalu nie jesteś jego właścicielem i nie ponosisz np. kosztów podatków od nieruchomości jak w przypadku prawa własności.
Inną rzeczą na którą mało kto zwraca uwagę, jest posiadanie prawa do części wspólnych. Pamiętaj, kupując nieruchomość z prawem własności do lokalu oraz prawem z części ułamkowej do części wspólnej będziesz pokrywał koszty administrowania oraz utrzymania tych części! Każdy chce mieć jak najwięcej terenów zielonych oraz udogodnień. Jednak w konsekwencji będziesz comiesięcznie opłacał koszty utrzymania ich! Pamiętaj o tym gdyż mogą to być znaczne wydatki.
CO WPŁYWA NA WYSOKOŚĆ CZYNSU I OPŁAT MIESIĘCZNYCH
Kupując nieruchomość bardzo często patrzymy na jej otoczenie. Załóżmy sytuację dla porównania iż kupujesz mieszkanie i sprawdzasz otoczenie. I pomyśl… która nieruchomość Cię bardziej urzeknie:
- Pierwsze mieszkanie jest identyczne jak drugie. Widoki są takie same. Różnią się tym iż w tym mieszkaniu brak terenów zielonych, parkingów, placów zabaw.
- W drugiej sytuacji mieszkanie identyczne jak w pierwszej. Jednak dla nabywców przewidziano liczne place zabaw, taras widokowy na dachu, zielone otoczenie inwestycji wraz z licznymi alejkami do spacerów.
Które mieszkanie będzie droższe w użytkowaniu? Oczywiście numer 2!! Liczne tereny zielone oraz place zabaw potrzebują pielęgnacji oraz dbałości aby pozostały w nienaruszonym stopniu. To wszystko kosztuje! Za to utrzymanie będziesz płacić tak samo Ty jak i sąsiad! Dlatego dziwie się strasznie osobą które poszukują wielkich placów zielonych, placów zabaw oraz innych wspólnych miejsc rekreacyjnych a nie zdają sobie sprawy, że za ich utrzymanie będą musiały zapłacić. Pamiętaj o tym przy szukaniu mieszkania!
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA I JEJ ZADŁUŻENIE – JAKIE PROBLEMY
Poniżej opisałem wiele różnic na temat spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych. Wiele świadczy o tym iż wspólnota jest o wiele bardziej bezpieczna. Pamiętaj jednak, że nawet we wspólnocie mieszkaniowej mogą występować problemy. Mogę się one pojawić np. przez samych właścicieli oraz ich niedbalstwa o nieruchomość. Prosta sytuacja: należy podnieść czynsz gdyż obecna stawka nie wystarcza na potrzeby wspólnoty, opłat, remontów etc. Podniesienie czynszu musi być uprzednio zatwierdzone w uchwale skierowanej do nabywców. Co jeżeli większość po prostu zignoruje uchwałę? Wtedy obecne czynsze mogą nie wystarczyć na pokrycie zobowiązań wspólnoty. W takiej sytuacji również może dojść drogą administracyjną do wyegzekwowania zaległości od całej wspólnoty! I nawet gdybyś opowiedział się za uchwałą oraz wypełnił wszystkie obowiązki to i tak w całej sytuacji możesz odpowiadać razem ze wszystkimi nabywcami lokali za długi jakie powstały. Dodatkowo oprócz długów w ich skład wejdą koszty postępowań oraz karnych odsetek! Nie lekceważ zatem żadnych uchwał oraz rozmów wspólnoty o Waszej nieruchomości gdyż konsekwencje mogą dużo kosztować!
RÓŻNICE MIĘDZY SPÓŁDZIELNIĄ MIESZKANIOWĄ A WSPÓLNOTĄ MIESZKANIOWĄ
Może się trochę powtórzę z powyższym tekstem ale warto to wszystko zapamiętać. Często słyszę jak osoby nabywające lokal naprzemiennie traktują pojęcie wspólnoty mieszkaniowej oraz spółdzielni. Jest jednak znaczna różnica pomiędzy nimi. Poniżej podstawowe różnice.
ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ:
Spółdzielnia: Często spółdzielnie to takie molochy liczące znaczną ilość osób. Członek spółdzielni nie ma wpływu na zarządzanie nieruchomością oraz na zaciąganie różnych zobowiązań. Brak wpływu również na wydawanie pieniędzy. W spółdzielni jeżeli chcemy zmienić zarządcę może się to okazać nie lada wyzwaniem. Prezesi ustanowieni w trakcie zakładania spółdzielni zasiadują na tym stanowisku bardzo długie okresy. Szeregowy członek wspólnoty praktycznie nie ma szans na zmianę tej sytuacji.
Wspólnota: Tutaj sytuacja wygląda inaczej. Znacznie lepiej niż w przypadku spółdzielni. We wspólnocie każdy nabywca lokalu realnie współdecyduje o zarządzaniu oraz wydawaniu pieniędzy. W przypadku wspólnoty nie mamy problemu ze zmianą zarządcy. Wystarczy przeprowadzenie odpowiedniej uchwały która musi się zakończyć przeważającą ilością głosów osób , które również chcą zmienić zarząd. Może to np. wynikać ze złej dbałości o majątek wspólnoty lub zbyt wysokimi cenami usług.
Pamiętaj iż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej ważna jest również jej wielkość. W przypadku wspólnoty która ogranicza się do sześciu właścicieli lub mniej aby przegłosować jakąkolwiek uchwałę muszą wszyscy zagłosować jednomyślnie! Taka struktura powoduje mniejszą jej sprawność. W przypadku wspólnot gdzie jest siedmiu lub więcej właścicieli uchwała wejdzie w życie gdy jednobrzmiąco zagłosuje większość jej członków.
CZYNSZ:
Spółdzielnia: Czynsz w przypadku spółdzielni jest narzucony przez władze spółdzielni. Jest on również w wielu przypadkach dużo wyższy niż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. W czynszu kryją się wynagrodzenia wielu pracowników, którzy wchodzą w skład spółdzielni. Znajdują się tam również różnego rodzaju premie oraz dodatki, komórki, auta służbowe itp.
Wspólnota: We wspólnocie czynsz jest dużo mniejszy niż w przypadku spółdzielni. Zarządca nieruchomości ma dużą konkurencję na rynku. W każdym momencie może być skontrolowany przez właścicieli lokali mieszkalnych. Działania zarządcy na szkodę wspólnoty lub złe gospodarowanie nieruchomością może powodować konsekwencję prawne oraz usunięcie danego zarządcy.
REMONTY:
Spółdzielnia: Brak kontroli oraz odpowiedzialności za poniesione wydatki prowadzi tylko do jednego. Akceptowania cen z kosmosu, przeprowadzenia niepotrzebnych i nieracjonalnych prac. Wniosek jest jeden: koszty remontów są wyższe niż we wspólnocie. Dodatkowo często prace wykonywane przez spółdzielnie są nieprzemyślane. Środki wydawane na jedną pracę czasami mogą być znacznie ograniczone przy całościowym podejściu do tematu. Jednak nie często się tak zdarza.
Wspólnota: Nabywcy mieszkań wspólnie przy udziale zarządcy nieruchomości decydują o przeprowadzanych pracach. Wspólnie ustalają czy kwoty za prace są adekwatne oraz rynkowe czy też nie i należy je odrzucić. We wspólnocie mieszkaniowe remont są zatem dużo tańsze i przemyślane niż w spółdzielni.
BEZPIECZEŃSTWO ORAZ PRAWO DO LOKALU:
Spółdzielnia: Pracownicy często zezwalają władzy (prezesom) na zadłużenie się spółdzielni. W Polsce wiele spółdzielni jest zadłużonych. PAMIĘTAJ: Twój lokal podczas dużego zadłużenia spółdzielni wejdzie w skład masy upadłościowej! Jeżeli posiadasz zatem tytuły lokatorskie po prostu je stracisz! Osoby posiadające tytuł własnościowy mogą ubiegać się o ustanowienie odrębnej własności. Jeżeli posiadasz własnościowe lub lokatorskie prawo odpowiadasz za długi spółdzielni solidarnie! Bezpieczny jest jedynie właściciel lokalu. W przypadku spółdzielczego prawa możesz być obciążony spłatą kredytu o którego zaciągnięciu nawet nie wiedziałeś!
Wspólnota: Zarządca nie może zadłużać wspólnoty bez ich wiedzy i zgody. Każdy odpowiada za swoje. Jest to o wiele lepsza i bardziej sprawiedliwa oraz skuteczna forma własności oraz zarządzania!
