W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– jakie są etapy nabywania nieruchomości deweloperskiej

– o co pytać w biurze sprzedaży

– jak wyciągnąć najwięcej informacji o inwestycji i mieszkaniu

– różnice w zakupie lokalu oddanego do użytkowania a w trakcie budowy

Witam! W tym wpisie nakreślę Ci jakie są etapy nabywania przez Ciebie nieruchomości z rynku deweloperskiego (pierwotnego) w odniesieniu do budynku oddanego do użytkowania oraz który jest w trakcie budowy. Wpis ten powstał na podstawie analizy i znajomości ustawy deweloperskiej oraz na podstawie własnych doświadczeń przy sprzedaży oraz obsłudze prowadzenia biura sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Jak wybierzesz już mieszkanie, którym jesteś zainteresowany niezbędna jest wizyta aby go obejrzeć w rzeczywistości lub zobaczyć projekt aby sobie wyobrazić go w rzeczywistości. Zdecydowanie jednak polecam wizytę osobiście, chyba że jeszcze budynek nie jest wybudowany i nie ma wstępu na plac budowy. Niezbędny okazuje się kontakt z biurem sprzedaży aby zasięgnąć więcej informacji o nieruchomości oraz Twoim przyszłym mieszkaniu. Pierwszym krokiem jest (według ustawy deweloperskiej) uzyskanie prospektu informacyjnego. Jeżeli budynek posiada już prawomocną decyzję pozwolenia na użytkowanie prostek informacyjny nas nie dotyczy i deweloper go nie przekaże. Jednak zanim o niego poprosisz czy to w formie elektronicznej czy też osobiście zachęcam aby zapytać o różne rzeczy w tym też te zawarte w prospekcie sprzedawcę. On powinien udzielić wszelkich informacji. Po tym dopiero zapytaj o prospekt. Dlaczego tak? Pozwoli Ci to stwierdzić kompetencje sprzedającego oraz to czy informacje które Ci przekazuje są

rzetelne i w zrozumiały sposób przekazane. Unikniesz tym sposobem późniejszych nieporozumień. O co pytać? Poniżej zamieszczam listę pytań które są ważne dla Ciebie oraz które znajdziesz w prospekcie informacyjnym.

– Do kiedy mają trwać prace budowlane

– Kiedy budynek ma posiadać prawomocną decyzję pozwolenia na użytkowanie

– Jaka jest metoda ochrony wpłaconych pieniędzy

– Czy grunt jest własnością czy dzierżawiony

– Jaki jest kapitał zakładowy spółki realizującej projekt

– Jakie inwestycje firma już zrealizowała

– Informacje na temat obecnej inwestycji (wykończenie, instalacje, itp.)

Kolejnym krokiem jest zawarcie z deweloperem umowy rezerwacyjnej. Nie jest to jednak obowiązujący krok według ustawy deweloperskiej. Często jednak takie umowy są proponowane przez deweloperów. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę iż przy takiej umowie środki wpłacone w celu rezerwacji mieszkania gdy z niej zrezygnujemy to w całości stracimy. W tej umowie należy też zwrócić uwagę na zapis aby po wpłacie deweloper zobowiązał się sprzedać nam przedmiotową nieruchomość.

Następnym krokiem jest zawarcie z deweloperem umowy przedwstępnej. Również nie jest ona obligatoryjna dla konsumenta (w przypadku inwestycji oddanych do użytkowania). W przypadku gdy obiekt nie posiada prawomocnego pozwolenia na użytkowanie zawarcie umowy przedwstępnej zwanej również umową deweloperską jest obowiązkowe i umowę taką można podpisać tylko u notariusza. Nie można zawrzeć jej w formie cywilnej jak to w przypadku obiektów oddanych do użytkowania. Nadmienię również, że dopiero po podpisaniu umowy deweloperskiej możemy iść do banku i starać się kredyt bankowy (hipoteczny) na przedmiotowy zakup. W takiej umowie również są określone nasze wpłaty (transze) w jakich będziemy wpłacać pieniądze wraz z terminami. W przypadku kolejnych wpłat z kredytu musimy zachować sobie odpowiedni okres czasu aby załatwić taki kredyt (około sześć tygodni).

Po podpisaniu takiej umowy następuje wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczeń nabywcy do przedmiotowego lokalu lub mieszkania o wybudowanie przez dewelopera lokalu oraz przeniesienia prawa własności (użytkowania) na nabywcę. Taka informacja jest publicznie dostępna i każdy może ją sprawdzić w publicznym rejestrze (elektroniczne księgi wieczyste).

Następnie czekamy aż deweloper zrealizuje harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. Przedsięwzięcie deweloperskie jest podzielone na przynajmniej cztery etapy wraz z procentowym udziałem na każdy etap. Jest to wymóg ustawy. Jest również zawarte jaki maksymalny procent może przypadać na poszczególny etap realizacji.

Następnym krokiem, po zrealizowaniu przedsięwzięcia jest odbiór przez Ciebie lokalu mieszkalnego. Odbiór lokalu do zamieszkania może nastąpić po uzyskaniu przez dewelopera prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Podczas odbioru lokalu sprawdzasz czy Twój lokal ma powierzchnię określone w akcie notarialnym, czy są jakieś usterki w lokalu jak np. pęknięta szyba, ubytki warstw tynkarskich, czy drzwi okna są prawidłowo wyregulowane itp. Jeżeli coś jest wadą należy to zgłosić jako usterkę którą deweloper musi poprawić lub usunąć. Po odbiorze lokalu gdzie stwierdzisz iż nie posiada żadnych wad ciężko będzie udowodnić w późniejszym okresie, że takowe istniały. W końcu sam mogłeś się przyczynić do ich powstania, gdyż po odbiorze zostają Ci przekazane klucze a nikt poza Tobą nie ma już dostępu do Twojego lokalu. Przy odbiorze możesz również korzystać z pomocy innych osób znających się na takich rzeczach. Możesz więc zabrać ze sobą np. rzeczoznawcę lub inną kompetentną osobę która pomoże Ci podjąć właściwą decyzję lub wskazać ewentualne mankamenty lokalu. Pamiętaj, że po odbiorze przez Ciebie lokalu to ty zaczynasz pokrywać wszystkie koszty jego utrzymania.

Następnym rzeczą jest już przeniesienie na Ciebie prawa własności w formie aktu notarialnego. Zawarty jest tam również wniosek do sądu wieczysto księgowego o ujawnienie nabywcy w drugim dziale księgi wieczystej. Wniosek do sądu wieczysto księgowego notariusz musi przesłać w terminie trzech dni od podpisania aktu. Po przeniesieniu prawa własności jesteś już szczęśliwym posiadaczem swojego mieszkania. Można zacząć remonty i zamieszkać. Dodam jeszcze że za tę czynność notarialną wszystkie koszty ponosisz Ty jako nabywca. Tylko przy podpisywaniu umowy deweloperskiej (przedwstępnej) koszty są dzielone równo pół na pół na Ciebie oraz dewelopera.

Później następuje już tylko wpis do księgi wieczyste. Jest niezbędny do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz do nabycia od dewelopera użytkowania wieczystego gruntu.

Mam nadzieję, że trochę rozjaśniłem Ci cały proces jak wygląda. Jeżeli masz pytania lub coś jest dla Ciebie nie zrozumiałe lub niejasno opisane to napisz do mnie.

Poniżej przedstawiam jeszcze jakie są różnice między zakupem lokalu oddanego do użytkowania a takiego którego budowa jeszcze trwa. Fundamentalna to taka iż gdy obiekt jest oddany do użytkowania nie stosuje się ustawy deweloperskiej!