W TYM WPISIE DOWIESZ SIĘ O:

– Wstęp

– Z jakich nieruchomości może być prowadzona egzekucja komornicza

– Kiedy następuje wszczęcie egzekucji

– Kto jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego

– Skutki zajęcia nieruchomości

– Egzekucja na nieruchomości a majątek wspólny

– Jak wygląda oszacowanie oraz opis nieruchomości

– Sprzedaż nieruchomości w czasie trwania egzekucji

– Wnioski

WSTĘP

Cześć! Każdy kupujący nieruchomość lub osoba posiadająca nieruchomość zawsze obawia się różnego typy zobowiązań wobec osób trzecich. Obawy są proste… ludzie boją się stracić swojej nieruchomości. Zobacz jak wygląda proces egzekucji z nieruchomości. Pamiętaj iż jest do długo oraz skomplikowany przebieg. W artykule postanowiłem nakreślić ten temat. Jeżeli masz więcej pytań lub problemów zapraszam do kontaktu.

Z JAKICH NIERUCHOMOŚCI MOŻE BYĆ PROWADZONA EGZEKUCJA KOMORNICZA

Egzekucja komornicza może być prowadzona we wszystkich typach nieruchomości do których posiadasz prawo własności, lub prawo użytkowania wieczystego lub jakiekolwiek inne prawa rzeczowe. Może być również prowadzona do ułamkowej części nieruchomości.

Egzekucja komornicza może być również prowadzona w trybie uproszczonym. Tryb taki można zastosować tylko i wyłącznie do

niezabudowanej nieruchomości gruntowej lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym jeżeli w dniu złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie złożono stosownego wniosku o zawiadomieniu o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku.

KIEDY NASTĘPUJE WSZCZĘCIE EGZEKUCJI

Egzekucja z nieruchomości wszczynana jest na wniosek wierzyciela. Wierzyciel do osoba lub firma wobec, której posiadasz długi. Dłużnik to wiadomo ktoJ Aby wystąpić z takim wnioskiem musisz posiadać tytuł tytuł wykonawczy przeciw dłużnikowi. W przypadku nieruchomości kupionej na kredyt hipoteczny – czyli jeżeli nie spłacasz rat za mieszkanie wierzycielem jest bank. Bank posiada wtedy „bankowy tytuł egzekucyjny”, który pospisujesz podczas podpisywania umowy o kredyt hipoteczny.

Egzekucja prowadzona jest przez komornika w którego regionie działania znajduje się dana nieruchomość. Może się zdarzyć iż nieruchomość położona jest w obrębie kilku sądów. Wtedy wybór komornika należy do wierzyciela. Każdy bowiem z tych komorników jest właściwy wobec prawa do prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

UWAGA:

Zapamiętaj iż wierzyciel powinien bardzo skrupulatnie opisać nieruchomość, która ma być poddana egzekucji. Wierzyciel powinien wysłać wniosek do komornika. Komornik przesyła do dłużnika wezwanie do zapłaty. Dłużnik ma na to dwa tygodnie pod rygorem opisu i oszacowania nieruchomości. Jest to pierwsza z czynności egzekucyjnych. Komornik wysyła również dłużnikowi zawiadomienie o wszczęciu egzekucji wraz z opisem sposobu egzekucji oraz podaniem tytułu wykonawczego.

KTO JEST UCZESTNIKIEM POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO

Uczestnikami procesu egzekucyjnego oprócz oczywistych takich jak dłużnik oraz wierzyciel są również wszystkie podmioty posiadające jakiekolwiek prawa rzeczowe ograniczone takie jak: służebności, użytkowanie lub hipoteka lub roszczenia oraz prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości takie jak: prawo dożywocia, prawo pierwokupu lub prawo odkupu.

SKUTKI ZAJĘCIA NIERUCHOMOŚCI

Zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia do dłużnika wezwania komornika. Zajęcie nieruchomości obejmuje wszystko to co według prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Są to zatem wszystkie części składowe oraz przynależności do nieruchomości. Może to być również opłata czynszowa.

Egzekucja może być prowadzona w poszukiwaniu należności wynikających z umów ubezpieczenia lub wierzytelności zabezpieczonych hipoteką. Zajęcie obejmuje całość prawa wynikającego z tytułu ubezpieczenia tej nieruchomości lub części składowych i przynależnych.

Przedmiotem egzekucji może być również użytkowanie wieczyste.  W tym przypadku zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz budynek jeżeli jest on własnością wieczystego użytkowania wraz z przynależnościami.

SKUTKI ZAJĘCIA NIERUCHOMOŚCI:

– jakiekolwiek rozporządzanie nieruchomością nie ma żadnego wpływu na skutki postępowania egzekucyjnego. Czynności egzekucyjne są tak samo ważne dla nabywcy jak i dłużnika.

– rozporządzanie przedmiotami zajętej nieruchomości podlegają zajęciu razem z nieruchomością i nie są wiążące. Nie dotyczy to oczywiście rozporządzeń zarządcy nieruchomości do których ma prawo.

– po zajęciu nieruchomości jej obciążanie przez dłużnika jest nieważne. Gdyby została wpisana hipoteka przymusowa po zajęciu nieruchomości to zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianych należności z tytułu tej hipoteki

– nieruchomość po zajęciu nie może być oddana w leasing, użyczenie czy też dzierżawę. Takie operacje są bezskuteczne.

Opisane wyżej rozporządzania nieruchomością to nic innego jak zmiany w stanie prawnym, które chciałby wykonać dłużnik. Na zajętej nieruchomości można ustanowić hipotekę przymusową. O tym jednak opiszę w innym wpisie.

Zajętą nieruchomością zarządza dłużnik. Dla dłużnika stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Zarząd taki sprawuje on do czasu aż postanowienie o przysądzeniu własności stanie się prawomocne. No chyba, że wcześniej nieruchomość zostanie oddana właścicielowi z licytacji lub taki zarząd zostanie odebrany od dłużnika. Przepisy bowiem mówią o prawidłowym sprawowaniu zarządu. Jeżeli Sąd uzna iż dłużnik tego nie czyni to zmieni zarządcę. Dłużnika można pozbyć sprawowania zarządu na podstawie wniosku uczestników postępowania lub z urzędu.

EGZEKUCJA NA NIERUCHOMOŚCI A MAJĄTEK WSPÓLNY

Jeżeli został wystawiony tytuł wykonawczy przeciwko osobie która jest w związku małżeńskim to również stanowi on podstawę do zajęcia nieruchomości która wchodzi w skład majątku wspólnego. Jednak dalsze postępowanie może być prowadzone tylko i wyłącznie jeżeli zostanie wystawiony tytuł wykonawczy przeciwko obojgu małżonkom. Oczywiście druga połówka dłużnika może się sprzeciwić takiej egzekucji. W takim przypadku komornik zawiadamia o tym wierzyciela, który ma jeden tydzień aby wystąpić przeciwko małżonkowi o nadanie klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

JAK WYGLĄDA OSZACOWANIE ORAZ OPIS NIERUCHOMOŚCI

Podczas gdy wezwiemy dłużnika do zapłaty i okaże się to bezskuteczne to komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości na wniosek wierzyciela. Komornik o terminach informuje znane mu osoby biorące udział w postępowaniu. Komornik również przez obwieszczenia publiczne (budynek sądu, tablice w gminie) wzywa inne osoby oraz podmioty które roszczą prawo do nieruchomości aby przed zakończeniem opisu zgłosiły swoje prawa do nieruchomości. Zawiadomienia takie są dokonywane najpóźniej dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu. Egzekucji może również podlegać część nieruchomości, która wystarczy zaspokojeniu wierzytelności. Musi jednak być wtedy złożony wniosek nie później niż w dniu oszacowania nieruchomości aby się tak stało.

Co powinno zawierać się w opisie oraz oszacowaniu nieruchomości określa Art. 947 Kodeksu postępowania cywilnego:

1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;

2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;

3) stwierdzone prawa i obciążenia;

4) umowy ubezpieczenia;

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;

7) oszacowanie z podaniem jego podstaw;

8) zgłoszone prawa do nieruchomości;

9) inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

 




Oszacowania nieruchomości dokonuje biegły, który został powołany przez komornika oraz posiada stosowne uprawnienia. Opis i oszacowanie nieruchomości musi zostać opracowane z osobna dla każdej nieruchomości która posiada osobną księgę wieczystą. Dodatkowo musi być oszacowana suma całościowo jak i w rozbiciu na wartość nieruchomości, budowli, przynależności i pożytków. Oszacowanie jest ważne przez okres sześciu miesięcy.
 SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI W CZASIE TRWANIA EGZEKUCJI

Po uprawomocnieniu się opisu oraz oszacowaniu nieruchomości wyznacza się termin licytacji publicznej na której zostanie dana nieruchomości zbyta. Termin ten nie może być wyznaczony wcześniej niż dwa tygodnie po uprawomocnieniu się oszacowania nieruchomości oraz przed uprawomocnieniem wyroku na podstawie którego wszczęto egzekucję. Komornik musi poinformować o licytacji poprzez publiczne obwieszczenie. Obwieszczenie takie doręcza również uczestnikom postępowania oraz organom gminy, urzędowi skarbowemu odpowiadającym za obręb w którym dana nieruchomość się znajduje.

Jak wygląda przebieg licytacji oraz więcej informacji na jej temat znajdziesz w tym wpisie.

WNIOSKI

Mam nadzieję iż choć trochę Ci przybliżyłem tematykę długów oraz w jaki sposób są one ściągane. Nie życzę nikomu bycia w sytuacji dłużnika. Niestety wiele osób znajduje się w takowej. Temat jest ciężki i nie miły. Jeżeli potrzebujesz informacji na jakiś temat lub coś zostało opisane w sposób nie jasny oraz nie właściwy zostaw komentarz lub napisz do mnie. Postaram się pomóc.